Expatrié et impôt sur les revenus fonciers français : comment éviter la double imposition ?
Lorsque l’on vit à l’étranger tout en conservant un bien immobilier en France, les loyers perçus peuvent rapidement devenir une source de complexité fiscale. L’enjeu principal pour tout expatrié est de comprendre dans quel pays ces revenus seront imposés, comment éviter une imposition multiple, et surtout, quels mécanismes permettent d’optimiser légalement cette situation.
Dans cet article, nous vous guidons pour clarifier vos obligations, anticiper les risques, et mettre en place une stratégie fiscale efficace en tant que non-résident.
1. Propriétaire expatrié : pourquoi êtes-vous imposé en France sur vos loyers ?
Le principe est simple : l’impôt suit l’immobilier.
Si vous êtes propriétaire d’un bien en France qui génère des loyers (location vide ou meublée), ces revenus sont en principe imposables en France, même si vous vivez à l’étranger.
Cela s’explique par le fait que l’imposition des revenus immobiliers est rattachée au pays dans lequel se situe le bien, indépendamment de votre pays de résidence fiscale.
Ce principe peut parfois surprendre les expatriés, qui pensent que le fait d’être imposé dans leur pays de résidence suffit à régler la situation. En réalité, cela peut créer une double imposition, à moins que des dispositions spécifiques soient mises en œuvre.
2. La double imposition : un risque fréquent mais évitable
La double imposition se produit lorsqu’un même revenu est imposé :
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une première fois dans le pays où il est généré (ici, la France),
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une seconde fois dans le pays de résidence du contribuable.
Cette situation est fréquente, notamment lorsque les deux administrations fiscales considèrent qu’elles ont le droit de taxer le même revenu.
Heureusement, de nombreux pays ont signé des accords bilatéraux avec la France pour éviter cette double imposition. Ces conventions permettent de :
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déterminer quel pays a la priorité pour taxer les revenus,
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éviter un paiement d’impôt en double par le biais de crédits d’impôt ou d’exonérations sous conditions.
Le fonctionnement précis dépend de votre pays de résidence. Il est donc essentiel d’avoir une lecture personnalisée de votre convention fiscale, si elle existe.
3. Comprendre la convention fiscale applicable à votre situation
Chaque convention fiscale conclue entre la France et un autre pays prévoit des règles spécifiques.
Même si les principes généraux sont souvent similaires, il existe des variations importantes d’un pays à l’autre, notamment sur :
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la méthode retenue pour éviter la double imposition (exonération ou crédit d’impôt),
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les revenus considérés comme imposables dans chaque État,
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la prise en compte des charges ou des déficits éventuels,
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la définition de la résidence fiscale en cas de situation complexe (retour partiel en France, détachement temporaire, résidence alternée, etc.).
Il est donc essentiel d’analyser précisément la convention applicable à votre situation. Cette lecture technique permet de savoir :
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si vous devez déclarer vos loyers à l’étranger (en plus de la France),
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si vous bénéficiez d’une exonération ou d’un mécanisme de neutralisation de l’impôt,
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quels justificatifs ou démarches sont requis pour éviter les erreurs ou les redressements.
4. Optimiser votre situation : leviers et bonnes pratiques
Structuration juridique de votre immobilier
La manière dont vous détenez le bien (en direct, via une société, en indivision, etc.) peut avoir un impact fiscal important. Certaines structures juridiques permettent :
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d’optimiser la déclaration,
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de mutualiser les charges,
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voire de mieux anticiper la transmission du bien.
Un audit patrimonial peut révéler des opportunités d’optimisation insoupçonnées.
Choix du régime fiscal
En France, les revenus fonciers peuvent être déclarés selon plusieurs régimes. Le bon régime dépend de :
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la nature du bien (meublé ou non),
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le niveau de charges supportées,
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votre stratégie patrimoniale (long terme, revente, conservation…).
Un bon choix permet de réduire fortement la base imposable, voire de générer un déficit foncier reportable.
Prise en compte de la convention
Il est essentiel d’appliquer correctement la convention fiscale, notamment en :
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demandant l’application du bon taux d’imposition en France,
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fournissant les justificatifs nécessaires à votre administration étrangère,
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vérifiant que les règles de territorialité sont bien respectées (notamment si vous avez plusieurs sources de revenus).
Régularisation et prévention des litiges
Si vous avez omis de déclarer des revenus en France ou à l’étranger, il est possible de régulariser votre situation de manière encadrée, en limitant les risques de sanctions.
Par ailleurs, face à des contrôles ou des redressements, l’assistance d’un avocat fiscaliste est souvent décisive pour faire valoir vos droits et vos justificatifs internationaux.
5. Besoin d’un accompagnement fiscal personnalisé ?
Chaque situation d’expatrié est unique : pays de résidence, nature des revenus, stratégie patrimoniale, statut professionnel, durée de l’expatriation…
C’est pourquoi il est vivement recommandé de faire analyser votre situation par un professionnel compétent, qui pourra :
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vous aider à interpréter la convention applicable,
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optimiser votre déclaration en France et/ou à l’étranger,
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sécuriser vos choix fiscaux face à l’administration,
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vous assister en cas de contentieux ou de contrôle.
Ce qu’il faut retenir
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En tant qu’expatrié, vous êtes en principe imposable en France sur vos revenus immobiliers français.
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Sans anticipation, vous risquez une double imposition dans votre pays de résidence.
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Les conventions fiscales internationales permettent souvent d’éviter cela, à condition de bien les appliquer.
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Il existe de véritables leviers d’optimisation fiscale pour alléger votre charge fiscale et structurer intelligemment votre patrimoine.
Vous êtes expatrié et percevez des loyers en France ?
Prenez rendez-vous pour un diagnostic confidentiel de votre situation et bénéficier d’un accompagnement sur mesure.