Réforme LMNP 2025
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est depuis plusieurs années un pilier de l’investissement locatif en France. Apprécié pour sa souplesse, sa fiscalité avantageuse et sa simplicité de mise en place, il attire aussi bien les investisseurs débutants que les plus aguerris. Mais dès 2025, une réforme importante modifie certaines règles du jeu. Comprendre ses grandes lignes est essentiel pour adapter sa stratégie patrimoniale.
La fin d’un avantage historique : l’exclusion des amortissements de la plus-value
Jusqu’à présent, le régime LMNP permettait de déduire comptablement l’amortissement du bien et du mobilier, réduisant ainsi fortement le revenu imposable chaque année. Cet avantage était renforcé par le fait que ces amortissements n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value en cas de revente du bien.
La réforme de 2025 vient bouleverser cet équilibre. Désormais, les amortissements déduits pendant la période de location devront être réintégrés lors de la cession du bien. Cette mesure vise à aligner le traitement fiscal du LMNP sur celui des Loueurs en Meublé Professionnels (LMP), pour qui cette règle s’applique déjà.
Une fiscalité plus lourde à la sortie
Cette réintégration a pour conséquence directe d’augmenter la base imposable de la plus-value, ce qui entraînera une imposition plus élevée lors de la revente du bien. Les investisseurs devront donc anticiper cet impact dès l’acquisition ou adapter leur stratégie de détention en conséquence.
Il ne sera plus possible de cumuler un effacement quasi total de l’impôt pendant la location avec une imposition allégée à la sortie. La logique du régime change : ce que l’on gagne pendant la phase locative pourra être en partie compensé par une fiscalité plus marquée à la revente.
Une harmonisation entre LMNP et LMP
Cette réforme s’inscrit dans un objectif d’harmonisation entre les différents statuts de loueurs meublés. Le législateur entend ainsi réduire l’écart de traitement fiscal entre les contribuables dits professionnels et les non professionnels.
Le statut LMNP conserve toutefois sa particularité : il reste accessible sans inscription au registre du commerce, et sans obligation d’avoir des revenus locatifs supérieurs aux autres revenus du foyer. Mais sur le plan fiscal, les lignes se rapprochent.
Quelle stratégie adopter en 2025 ?
Les investisseurs doivent anticiper ces évolutions pour faire les bons choix. Il est essentiel d’évaluer l’impact de la réforme sur sa situation personnelle : nature de la location, durée de détention prévue, charges supportées, rentabilité attendue, etc.
Pour ceux qui débutent, le choix du régime réel reste une option pertinente, malgré la perspective d’une fiscalité accrue à la sortie. Pour les investisseurs plus expérimentés, une restructuration patrimoniale (passage en SCI, changement de stratégie de location, ou revente anticipée) peut être envisagée.
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La réforme du statut LMNP en 2025 vient modifier en profondeur la logique fiscale de ce régime. Si elle supprime un avantage clé en cas de revente, elle ne remet pas en cause l’efficacité du dispositif pendant la phase de location. Une stratégie bien pensée, intégrant cette nouvelle donne, permettra de continuer à tirer parti du statut LMNP tout en préservant ses objectifs patrimoniaux.
Un accompagnement professionnel permet de s’assurer que vos choix fiscaux et juridiques restent alignés avec vos objectifs à long terme.
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