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Avocat spécialisé en fiscalité immobilière

Introduction

La fiscalité immobilière est un domaine en constante évolution, à la croisée du droit fiscal, du droit immobilier, du droit des sociétés et parfois du droit international. Elle concerne aussi bien les particuliers propriétaires de biens que les professionnels de l’immobilier — marchands de biens, promoteurs, entreprises, fonds, ou encore investisseurs institutionnels.

Dans ce contexte complexe, l’intervention d’un avocat spécialisé en fiscalité immobilière devient un levier essentiel de sécurisation, d’optimisation et d’anticipation. Son expertise couvre un spectre large : revenus fonciers, plus-values, TVA, taxes locales, transmission patrimoniale, fiscalité internationale, structuration juridique et défense en cas de contentieux fiscal.

Le cabinet Édouard Pruvost, fort d’une expertise reconnue depuis plusieurs années dans ce domaine de haute technicité, accompagne particuliers, groupes familiaux, sociétés civiles et professionnels du secteur dans l’ensemble de leurs problématiques fiscales immobilières.

I. La fiscalité immobilière : un domaine pluridimensionnel

1. Une matière technique et évolutive

La fiscalité immobilière regroupe l’ensemble des règles fiscales applicables aux opérations portant sur des biens immobiliers. Elle se décline en deux grands axes :

  • La fiscalité patrimoniale : applicable aux particuliers, familles et investisseurs privés détenant un ou plusieurs biens à titre personnel ou via des sociétés civiles.

  • La fiscalité professionnelle : propre aux activités immobilières commerciales (promotion, location meublée professionnelle, marchand de biens, gestion immobilière…).

Chacune de ces sphères comprend de multiples régimes, obligations déclaratives, exceptions, et possibilités d’optimisation. Un conseil inadapté ou une erreur d’anticipation peut engendrer des conséquences lourdes : requalification, majorations, taxation excessive, redressement fiscal, voire sanctions pénales.

2. Le champ d’application de la fiscalité immobilière

La fiscalité immobilière touche notamment aux domaines suivants :

  • Impôt sur le revenu (IR) et impôt sur les sociétés (IS),

  • Fiscalité applicable aux sociétés civiles (SCI) ou commerciales,

  • TVA immobilière,

  • Plus-values immobilières,

  • Taxes locales (taxe foncière, taxe sur les bureaux, taxe d’aménagement),

  • Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI),

  • Droits d’enregistrement,

  • Fiscalité internationale des non-résidents et des résidents investissant à l’étranger.

II. Fiscalité immobilière des particuliers : un enjeu patrimonial stratégique

La détention d’un patrimoine immobilier par un particulier — qu’il soit en devenir ou important — appelle une analyse fiscale rigoureuse. L’avocat fiscaliste immobilier intervient pour structurer, déclarer, optimiser et sécuriser l’ensemble des flux fiscaux liés à la détention ou à la transmission de biens immobiliers.

1. Revenus fonciers et location meublée : choisir le bon régime

Location nue

Le revenu issu de la location nue est imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes sont possibles :

  • Micro-foncier : abattement forfaitaire si les recettes brutes sont inférieures un certain seuil.

  • Régime réel : déduction des charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion…), possibilité de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global (dans une certaine limite).

Location meublée

Les loyers tirés d’une location meublée relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Selon le statut du bailleur, deux cas de figure existent :

  • LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : amortissement du bien, possibilité de déficit reportable.

  • LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : imputation des déficits sur le revenu global, exonération de plus-value après 5 ans sous conditions, régime social plus contraignant.

L’avocat fiscaliste aide à choisir la structure (individuelle ou sociétale), le régime (réel ou micro), et à anticiper les conséquences fiscales de chaque option.

2. Fiscalité des plus-values immobilières

La cession d’un bien immobilier entraîne le calcul d’une plus-value imposable au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Résidence principale

Exonérée dans la quasi-totalité des cas.

Résidence secondaire ou locative

Soumise à une fiscalité progressive :

  • Abattement pour durée de détention à partir de 5 ans.

  • Exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

  • Exonération possible, sous conditions, en cas de réinvestissement dans la résidence principale

L’avocat fiscaliste veille à sécuriser la qualification du bien, anticiper les délais, et optimiser les mécanismes d’abattement.

3. Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L’IFI remplace l’ISF depuis 2018. Il concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1,3 million d’euros. Sont inclus notamment :

  • Biens détenus en direct,

  • Parts de SCI ou sociétés à prépondérance immobilière,

Certains biens peuvent être exclus (biens professionnels, biens affectés à une activité économique…). Une structuration adaptée permet de réduire, voire neutraliser l’IFI.

4. Transmission patrimoniale et démembrement

L’avocat fiscaliste accompagne les particuliers dans la transmission anticipée de leur patrimoine immobilier, via :

  • Donations en pleine propriété ou en démembrement (nue-propriété/usufruit),

  • Constitution de SCI familiales,

  • Pactes Dutreil immobiliers, le cas échéant.

Il sécurise juridiquement les opérations pour éviter toute requalification, tout en optimisant les abattements fiscaux et en anticipant la fiscalité successorale.

III. Fiscalité immobilière des professionnels : promoteurs, marchands de biens, entreprises

La fiscalité des activités immobilières professionnelles implique une technicité accrue. Elle mobilise des règles propres à la TVA, à l’IS, aux amortissements, à la déductibilité des frais ou encore à la fiscalité des stocks.

1. Marchands de biens : une activité réglementée et fiscalement spécifique

Statut fiscal du marchand de biens

Le marchand de biens est une personne physique ou morale réalisant de manière habituelle des achats et reventes de biens immobiliers, avec l’intention spéculative de réaliser un profit.

Imposition applicable :

  • Exonération de TVA, TVA sur le prix total ou TVA sur marge, selon les conditions d’acquisition et de revente.

  • Imposition des bénéfices à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu (BIC).

  • Droits d’enregistrement réduits à 0,715 % (si engagement de revente dans les 5 ans).

  • Comptabilisation des biens en stocks (non amortissables).

L’avocat fiscaliste intervient dès la phase de structuration de l’opération, pour sécuriser le régime de TVA, anticiper la requalification, et limiter les risques de redressement.

2. Promotion immobilière : opérations complexes sous haute surveillance fiscale

La promotion immobilière implique une transformation de terrain ou d’immeuble et sa revente en l’état futur d’achèvement (VEFA). La fiscalité y est multiple :

  • TVA immobilière systématiquement applicable (20 %, voire 5,5 % ou 10 % dans certains cas).

  • Régime de l’autoliquidation de TVA dans certains cas.

  • Gestion des provisions, des charges différées, des prix de revient.

L’avocat fiscaliste structure le projet avec les acteurs (notaires, banques, comptables), gère les relations avec l’administration fiscale (rescrits, demandes de remboursement de crédit de TVA), et sécurise les clauses contractuelles de nature fiscale dans les actes de vente.

3. Acquisition et détention immobilière par les sociétés d’exploitation

Les sociétés (SA, SAS, SARL) peuvent acheter leurs propres locaux professionnels, soit :

  • En nom propre,

  • Par l’intermédiaire d’une SCI ou d’une holding IS,

  • Par le biais d’un montage avec démembrement.

L’avocat fiscaliste évalue les conséquences :

  • Déductibilité des loyers intra-groupe,

  • Amortissement du bien,

  • Fiscalité de la cession,

  • Taxe sur les bureaux (en Île-de-France),

  • Impact IFI pour les dirigeants ou associés.

IV. Fiscalité immobilière internationale : maîtriser la double imposition et les risques transfrontaliers

Dans un marché globalisé, la fiscalité immobilière ne s’arrête pas aux frontières. Les opérations impliquant des non-résidents ou des biens situés à l’étranger doivent être analysées avec précision.

1. Résidents fiscaux français investissant à l’étranger

Les revenus locatifs et les plus-values réalisés à l’étranger doivent en principe être déclarés en France, même s’ils sont taxés localement.

  • Les conventions fiscales bilatérales permettent souvent d’éviter la double imposition via un crédit d’impôt.

  • Certains montages (trusts, sociétés offshore, usufruits croisés…) font l’objet d’une surveillance accrue.

Un avocat fiscaliste s’assure de la conformité déclarative, de l’utilisation correcte des traités fiscaux, et de la stratégie d’intégration des biens étrangers dans le patrimoine global (notamment pour l’IFI).

2. Non-résidents investissant en France

Les non-résidents sont également imposables en France :

  • Sur les revenus fonciers générés par des biens situés en France.

  • Sur les plus-values immobilières.

  • Sur l’IFI, si leur patrimoine immobilier français dépasse 1,3 million €.

Dans certains cas, la désignation d’un représentant fiscal est obligatoire.

L’avocat fiscaliste conseille sur la structure d’investissement adaptée (SCI, SAS, détention via société étrangère), le traitement fiscal à l’entrée comme à la sortie, et les obligations spécifiques liées au statut de non-résident.

V. Taxes locales et contributions immobilières spécifiques

  • Taxe foncière

  • Taxe d’habitation

  • Taxe sur les bureaux, locaux commerciaux et entrepôts

  • Taxe d’aménagement et redevances d’urbanisme

L’avocat fiscaliste vous conseille sur les régimes applicables et les exonérations possibles. Ces taxes doivent être intégrées très en amont dans le montage juridique et fiscal de l’opération.

VI. Pourquoi faire appel à un avocat spécialisé en fiscalité immobilière ?

1. Anticiper, structurer, sécuriser

L’avocat fiscaliste intervient dès la phase de réflexion :

  • Choix de la structure juridique (IR ou IS, SCI ou SAS, démembrement ou pleine propriété),

  • Anticipation des conséquences fiscales futures,

  • Limitation des risques de requalification par l’administration.

2. Optimiser la rentabilité nette

Une bonne structuration permet d’agir directement sur :

  • La pression fiscale (IR, IS, IFI, plus-value),

  • Les modalités de financement,

  • La rentabilité nette des opérations immobilières

3. Se défendre face à l’administration fiscale

L’avocat fiscaliste est habilité à :

  • Représenter un contribuable,

  • Gérer un contrôle fiscal ou une vérification de comptabilité,

  • Contester un redressement ou négocier une transaction.

VII. Le cabinet Édouard Pruvost : une référence en fiscalité immobilière

Le cabinet Édouard Pruvost intervient exclusivement en droit fiscal, avec une spécialisation affirmée dans les opérations immobilières complexes, aussi bien patrimoniales que professionnelles.

Expertise reconnue et expérience de terrain

  • Plusieurs années de pratique dédiée à la fiscalité immobilière.

  • Accompagnement de promoteurs, marchands de biens, patrimoines immobiliers, holdings, investisseurs internationaux.

  • Forte compétence sur les montages immobiliers complexes incluant : SCI, holding, TVA immobilière, et plus-value.

Pour en savoir plus : https://edouardpruvost.com/fondateur/

VIII. Conclusion

La fiscalité immobilière est l’un des domaines les plus stratégiques et sensibles du droit fiscal, à la fois pour les particuliers et les professionnels. Chaque opération mérite une analyse sur mesure, anticipée et rigoureuse.

Faire appel à un avocat spécialisé en fiscalité immobilière, c’est garantir la sécurisation de ses projets, la performance fiscale de ses investissements, et la sérénité en cas de contrôle ou de contentieux.

Le cabinet Édouard Pruvost met à votre disposition une expertise rare, reconnue et actualisée, pour répondre à l’ensemble de vos enjeux fiscaux immobiliers.