Avocat spécialisé en fiscalité immobilière internationale

Dans un contexte de globalisation des investissements immobiliers, la maîtrise des règles fiscales transfrontalières est devenue un enjeu stratégique. De plus en plus d’investisseurs, de chefs d’entreprise et de familles internationales souhaitent acquérir, gérer ou transmettre des biens immobiliers à l’étranger.

Face à la complexité croissante des législations fiscales, l’intervention d’un avocat spécialisé en fiscalité immobilière internationale est devenue indispensable pour sécuriser les opérations, optimiser les charges fiscales et éviter les erreurs coûteuses.

1. Qu’est-ce que la fiscalité immobilière internationale ?

La fiscalité immobilière internationale regroupe l’ensemble des règles fiscales qui s’appliquent lorsqu’un bien immobilier est :

• situé hors du pays de résidence du propriétaire,

• détenu par une société étrangère ou interposée,

• transmis à l’étranger par donation ou succession,

• ou encore, générateur de revenus (loyers, plus-values) dans un État différent de celui où réside le contribuable.

Cette fiscalité fait intervenir plusieurs niveaux de droit :

• la législation locale du pays où se trouve l’immeuble,

• le droit fiscal du pays de résidence du propriétaire,

• et, entre les deux, les conventions fiscales internationales signées pour éviter la double imposition.

2. Le rôle de l’avocat en fiscalité immobilière internationale

L’avocat fiscaliste international intervient à tous les stades du projet immobilier transfrontalier, depuis l’acquisition jusqu’à la transmission, en passant par la gestion courante. Son rôle est à la fois juridique, fiscal et stratégique.

2.1 Conseil en amont

L’avocat accompagne le client dès la phase de réflexion :

• Choix du pays d’investissement

• Analyse du régime fiscal local applicable à l’immobilier

• Étude de la convention fiscale bilatérale avec la France ou le pays de résidence

• Simulation d’impôt sur les loyers et les plus-values

2.2 Structuration de l’investissement

Il détermine la meilleure structure juridique pour détenir le bien :

• Détention en direct

• Société locale (LLC, Ltd, etc.)

• SCI française ou société de droit étranger

• Démembrement, fiducie ou trust

Chaque structure a des impacts fiscaux différents, tant dans le pays du bien qu’en France, notamment sur la récupération de la TVA, l’amortissement, l’IFI ou la transmission.

2.3 Optimisation fiscale et conformité

L’avocat s’assure de la conformité déclarative (en France et à l’étranger) et identifie les leviers d’optimisation fiscale dans le respect du droit applicable :

• Déduction des charges et amortissements

• Utilisation des crédits d’impôt ou des mécanismes d’exonération

• Maîtrise des seuils d’imposition ou des régimes préférentiels

• Structuration de la revente ou de la transmission

3. Situations typiques traitées par un avocat en fiscalité immobilière internationale

3.1 Acquisition d’un bien à l’étranger par un résident français

Accompagner l’achat, vérifier la fiscalité locale applicable, conseiller sur la forme de détention et anticiper les effets fiscaux en France (IFI, revenus, plus-values).

3.2 Détention indirecte via société étrangère

Analyser la fiscalité, le risque de requalification, la compatibilité avec la convention fiscale, et la fiscalité en cas de cession de parts sociales.

3.3 Transmission d’un bien immobilier situé à l’étranger

Étudier la fiscalité successorale applicable, la réserve héréditaire, les droits de mutation, et mettre en place les outils juridiques adaptés (donation transfrontalière, holding, assurance-vie…).

3.4 Contrôle ou contentieux fiscal transfrontalier

Assister le client en cas de vérification ou de contentieux portant sur :

• l’origine des fonds,

• la valeur déclarée,

• l’absence de déclaration d’un compte ou d’un bien à l’étranger.

4. Pourquoi faire appel à un avocat fiscaliste international spécialisé en immobilier ?

La fiscalité internationale exige une double compétence juridique et fiscale. L’avocat spécialisé peut :

• Auditer le projet
• Déterminer la meilleure stratégie fiscale

• Analyser des conventions fiscales,

• Rédiger ou auditer des actes juridiques,

• Vous représenter devant l’administration fiscale,

• Vous offrir un secret professionnel absolu, gage de confidentialité.

Il agit dans une logique d’anticipation, de sécurisation juridique et de pérennisation patrimoniale, toujours dans le respect de la légalité fiscale.

Contactez notre Cabinet spécialisé

Investir ou détenir un bien immobilier à l’étranger peut s’avérer extrêmement avantageux… à condition de maîtriser sa fiscalité. Mal préparé, un tel projet peut engendrer des coûts inattendus, des risques fiscaux ou des blocages en cas de transmission.

Faire appel à un avocat spécialisé en fiscalité immobilière internationale, c’est s’assurer :

• d’un cadre juridique sécurisé,

• d’une fiscalité optimisée sur le long terme,

• d’un accompagnement stratégique sur mesure.

Besoin d’un accompagnement ?

Que vous soyez investisseur privé, chef d’entreprise, expatrié ou gestionnaire de patrimoine, il est conseillé de consulter un avocat dès les premières étapes de votre projet immobilier à l’étranger.