01 87 76 30 74

contact@edouardpruvost.com

Formulaire de contact

Avocat spécialisé en fiscalité immobilière franco-américaine – États-Unis – US

Introduction

Acquérir un bien immobilier aux États-Unis est une décision stratégique pour de nombreux investisseurs français, expatriés ou familles internationales. Que ce soit à New York, Miami, Los Angeles ou ailleurs, le marché américain offre des perspectives attractives… mais il implique également des règles fiscales spécifiques, à la croisée du droit américain et du droit fiscal français.

Dans ce contexte, l’accompagnement d’un avocat spécialisé en fiscalité immobilière franco-américaine devient indispensable. Il sécurise l’investissement, évite la double imposition, anticipe les risques et optimise la fiscalité à chaque étape.

1. Pourquoi faire appel à un avocat fiscaliste franco-américain ?

La fiscalité immobilière transatlantique repose sur un enchevêtrement complexe de règles nationales et internationales :

  • Le fiscal code américain (IRS, federal & state laws)

  • Le droit fiscal français, y compris l’imposition mondiale des résidents

  • La convention fiscale franco-américaine

  • La réglementation FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act)

Un avocat expérimenté dans ce domaine permet de :

  • Comprendre les impacts croisés des deux fiscalités

  • Éviter les erreurs déclaratives

  • Choisir les structures adaptées à la détention d’un bien immobilier aux US

  • Préparer la cession ou la transmission dans les meilleures conditions fiscales

2. Les grands enjeux de la fiscalité immobilière franco-américaine

2.1 Imposition des revenus locatifs

Les loyers perçus d’un bien immobilier aux États-Unis sont généralement imposables à la source, selon un régime forfaitaire ou net. Mais ils doivent aussi être déclarés en France si le propriétaire y est résident fiscal.

Le rôle de l’avocat est alors de :

  • Vérifier le régime applicable côté américain (fédéral et local)

  • Déterminer le mécanisme de crédit d’impôt en France pour éviter la double imposition

  • S’assurer du bon respect des obligations FATCA

2.2 Plus-values immobilières

La cession d’un bien immobilier US par un résident fiscal français entraîne une imposition aux États-Unis, selon le régime des capital gains. En France, le gain doit aussi être déclaré et peut entraîner une taxation complémentaire.

L’avocat conseille sur :

  • Le calcul de la plus-value taxable

  • Les modalités d’application du crédit d’impôt égal à l’impôt français

  • L’impact de la convention fiscale bilatérale

2.3 IFI et biens détenus aux États-Unis

Les biens immobiliers situés aux États-Unis sont inclus dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les contribuables domiciliés en France. Même s’ils ne sont pas taxés aux US, ils doivent être évalués, déclarés, et les dettes afférentes justifiées.

L’avocat veille à :

  • La bonne évaluation des biens US pour l’IFI

  • La déductibilité correcte des emprunts et charges

  • Le respect des obligations déclaratives (notamment 3916/3916-bis en cas de société)

2.4 Transmission et succession

Les règles successorales et fiscales ne sont pas les mêmes en France et aux États-Unis. Le système américain repose souvent sur la fiscalité du défunt (estate tax), tandis que la France applique une fiscalité sur le bénéficiaire.

L’avocat spécialisé intervient pour :

  • Structurer la détention du bien en vue de sa transmission (trust, LLC, démembrement…)

  • Éviter la double imposition en cas de décès

  • Mettre en place une stratégie successorale transfrontalière cohérente

3. Structures juridiques de détention : quels choix pour un investisseur français ?

3.1 Détention en nom propre

Simple mais peu souple fiscalement. Exposition directe aux règles américaines et françaises. Moins de possibilités d’optimisation.

3.2 Détention via une LLC américaine

Structure très utilisée aux États-Unis, la Limited Liability Company (LLC) peut être traitée comme transparente ou opaque selon le régime choisi.

L’avocat analyse :

  • Le statut fiscal de la LLC côté américain (partnership vs corporation)

  • Sa qualification fiscale en France (risque de double imposition)

  • Les modalités de distribution, de cession ou de transmission

3.3 Détention via société française (SCI, holding)

Permet un meilleur suivi juridique en France. Cette structuration peut être utile dans une optique patrimoniale globale (regroupement, démembrement, transmission).

4. Pourquoi choisir un avocat fiscaliste pour ce type d’opération ?

Contrairement à un conseiller ou à un comptable local, un avocat spécialisé en fiscalité franco-américaine vous apporte :

  • Une expertise juridique en droit fiscal français et américain

  • Une sécurisation de vos opérations, dans un cadre strictement légal

  • Le secret professionnel, gage de confidentialité

  • La capacité à intervenir en cas de contrôle fiscal, contentieux ou demande de régularisation

5. À qui s’adresse ce type d’accompagnement ?

  • Résidents français investissant dans l’immobilier résidentiel ou commercial aux États-Unis

  • Franco-américains ou binationaux gérant un patrimoine transatlantique

  • Expatriés ou anciens expatriés de retour en France

  • Familles internationales souhaitant transmettre un bien en France ou aux USA

  • Sociétés françaises ou holdings investissant dans le marché immobilier américain

Conclusion

La fiscalité immobilière entre la France et les États-Unis est un domaine technique, mouvant et fortement surveillé par les administrations fiscales des deux pays. Mener une opération sans accompagnement adapté, c’est s’exposer à des risques importants : mauvaise imposition, redressement, requalification, voire double imposition.

Faire appel à un avocat spécialisé en fiscalité immobilière franco-américaine, c’est :

  • Sécuriser vos investissements,

  • Optimiser leur rentabilité nette,

  • Préparer leur transmission dans les meilleures conditions.

Pour bénéficier de conseil en fiscalité immobilière internationale, contactez le Cabinet.