Fiscalité immobilière 2025

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1. Introduction

La fiscalité immobilière en France a toujours été un terrain complexe, en constante évolution. Pour les propriétaires comme pour les investisseurs, comprendre et maîtriser les différentes règles fiscales qui s’appliquent à l’achat, la détention, la location ou la vente d’un bien immobilier est crucial pour optimiser son patrimoine et éviter les erreurs coûteuses.

En 2025, plusieurs réformes modifient la donne : durcissement de la fiscalité des plus-values, modification du traitement fiscal des locations meublées (LMNP), fin du dispositif Pinel, renforcement de l’imposition sur les résidences secondaires, obligations déclaratives accrues, etc.

Ce guide complet, mis à jour avec les dernières mesures de la Loi de finances 2025, vous accompagne à chaque étape de votre projet immobilier, qu’il s’agisse de louer, d’acheter, de vendre ou simplement de gérer votre patrimoine.

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2. Qu’est-ce que la fiscalité immobilière ?

La fiscalité immobilière regroupe l’ensemble des taxes, impôts et dispositifs fiscaux liés à la possession, à l’exploitation (location) et à la cession (vente) d’un bien immobilier.

Elle se divise principalement en trois grandes phases :

• À l’achat : frais de notaire, droits de mutation, TVA, etc.

• Pendant la détention : impôts fonciers, taxes d’habitation (pour les résidences secondaires), IFI, imposition des loyers perçus.

• À la revente : taxation sur la plus-value, prélèvements sociaux, surtaxe éventuelle.

Chaque situation (résidence principale, secondaire, bien locatif vide ou meublé, via une SCI ou non) entraîne des règles fiscales spécifiques.

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3. Fiscalité à l’achat d’un bien immobilier

3.1. Les frais d’acquisition (“frais de notaire”)

Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur paie des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), souvent appelés à tort “frais de notaire”. Ces frais varient selon la nature du bien :

• Dans l’ancien : entre 7 % et 8 % du prix du bien en moyenne.

• Dans le neuf (moins de 5 ans) : environ 2 % à 3 %.

Ces frais comprennent :

• les droits d’enregistrement reversés à l’État et aux collectivités,

• les émoluments du notaire (rémunération réglementée),

• les débours (frais administratifs avancés par le notaire).

3.2. La TVA sur l’immobilier neuf

Les biens immobiliers neufs sont soumis à la TVA de 20 %, intégrée dans le prix de vente. Certains logements sociaux peuvent bénéficier d’un taux réduit (5,5 % à 10 %).

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4. Fiscalité liée à la détention immobilière

4.1. La taxe foncière

La taxe foncière est un impôt local payé chaque année par les propriétaires, qu’ils soient occupants ou bailleurs. Elle est calculée à partir de la valeur cadastrale du bien, multipliée par les taux votés localement par la commune et l’intercommunalité.

En 2025, la taxe foncière connaît une hausse dans de nombreuses villes en raison de l’inflation et de l’autonomie fiscale locale.

4.2. La taxe d’habitation (résidences secondaires)

Supprimée pour les résidences principales depuis 2023, elle reste due pour les résidences secondaires, avec parfois une surtaxe allant jusqu’à + 60 % dans les zones tendues. Plus de 1 400 communes l’appliquent en 2025.

4.3. L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’IFI remplace l’ISF depuis 2018. Il concerne les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année.

• Barème progressif de 0,5 % à 1,5 %

• Déclaration obligatoire avec l’IR

• Exonération partielle de la résidence principale (abattement de 30 %)

• SCI, démembrements, dettes à déduire : attention aux règles spécifiques

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5. Fiscalité des revenus fonciers : location vide

5.1. Micro-foncier

• Conditions : loyers bruts annuels < 15 000 €

• Abattement forfaitaire de 30 %

• Pas de déduction des charges réelles

Simple, mais rarement optimal si vous avez des charges importantes.

5.2. Régime réel

• Obligatoire si loyers > 15 000 € ou sur option

• Déduction de toutes les charges réelles :

  • intérêts d’emprunt

  • frais de gestion

  • taxe foncière

  • travaux d’entretien et réparation

  • assurances, etc.

• Possibilité de créer un déficit foncier (jusqu’à 10 700 € imputable sur le revenu global)

Astuce : en cas de travaux importants, le régime réel est souvent plus avantageux que le micro-foncier.

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6. Fiscalité de la location meublée : LMNP et LMP

6.1. Définition : qu’est-ce qu’une location meublée ?

Un logement est considéré comme meublé lorsqu’il est pourvu de l’équipement nécessaire à la vie courante (lit, table, électroménager, ustensiles de cuisine…). Le bail est alors soumis à un régime juridique et fiscal spécifique, distinct de la location vide.

Les revenus tirés d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non en revenus fonciers.

6.2. Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Conditions :

• Recettes locatives < 23 000 € et < à la moitié des revenus du foyer

• Bien inscrit à l’actif personnel

Deux régimes fiscaux au choix :

Micro-BIC

• Abattement forfaitaire de 50 %

• Recettes annuelles < 77 700 €

• Aucun amortissement ni déduction de charges

Régime réel

• Imposition sur le bénéfice net après déduction :

  • Charges réelles (entretien, assurances, intérêts d’emprunt…)

  • Amortissements du bien, mobilier, travaux

Avantage majeur : l’amortissement permet souvent de neutraliser l’imposition pendant plusieurs années.

Nouveauté 2025 : en cas de vente, les amortissements déduits doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value, réduisant fortement les bénéfices à la revente.

6.3. Statut LMP (Loueur Meublé Professionnel)

Conditions cumulatives :

• Recettes locatives > 23 000 €

• Supérieures aux autres revenus d’activité du foyer

Avantages :

• Imputation des déficits BIC sur le revenu global

• Exonération d’IFI possible

• Exonération de plus-value après 5 ans (sous conditions)

Inconvénients :

• Charges sociales à prévoir

• Comptabilité plus complexe

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7. Déficit foncier et amortissements

7.1. Déficit foncier (location vide)

• En régime réel, si vos charges dépassent vos loyers → déficit foncier

• Imputation sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an

• Excédent reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans

Exemple :
Vous percevez 12 000 € de loyers, mais avez 22 000 € de charges :
→ 10 000 € de déficit reportable
→ 10 700 € imputables immédiatement sur le revenu global

7.2. Amortissements en LMNP

En régime réel LMNP, vous pouvez amortir :

• Le bien immobilier (hors terrain)

• Le mobilier

• Les travaux

Cela permet de générer un bénéfice comptable nul ou quasi nul → très peu (voire pas) d’impôt pendant 15 à 20 ans.

Attention : amortissements réintégrés à la revente depuis 2025, ce qui augmente la plus-value imposable.

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8. Fiscalité des plus-values immobilières

8.1. Calcul de la plus-value

Plus-value = Prix de vente – (Prix d’achat + frais + travaux)

Abattements pour durée de détention :

Taux :

• IR : 19 %

• Prélèvements sociaux : 17,2 %

• ➕ Surtaxe de 2 % à 6 % si la plus-value nette > 50 000 €

8.2. Exonérations

• Résidence principale (à condition qu’elle soit effectivement occupée)

• Bien vendu < 15 000 €

• Revente avec réemploi pour achat résidence principale

• Détention > 30 ans

En LMNP réel : plus-value professionnelle → plus complexe, calculée sur la base des amortissements déduits.

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9. Réformes fiscales majeures en 2025

• Fin du dispositif Pinel

• Réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values LMNP

• Donations exonérées jusqu’à 100 000 € pour financer la construction ou la rénovation de logements

• Extension du PTZ à l’ensemble du territoire

• Hausse progressive des droits de mutation (DMTO) dans certaines régions

• Taxe foncière en hausse dans plusieurs grandes métropoles

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10. Les dispositifs de défiscalisation immobilière en 2025

10.1. Loi Pinel et Pinel Plus (dernier souffle)

• Pinel classique : terminé au 31 décembre 2024

• Pinel Plus : prolongé jusqu’au 31 décembre 2025

Conditions Pinel Plus :

• Quartiers prioritaires ou bâtiments à haute performance énergétique (RE2020)

• Location nue, non meublée

• Engagement de 6, 9 ou 12 ans

• Réduction d’impôt jusqu’à 21 % du prix du bien (plafonné à 300 000 €)

10.2. Loi Malraux

• Pour travaux de rénovation dans des immeubles classés ou en secteurs sauvegardés

• Réduction d’impôt jusqu’à 30 % des travaux engagés, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans

10.3. Monuments Historiques

• Imputation sans plafond des charges sur le revenu global

• Très avantageux mais contraignant : bâtiments classés, engagement de conservation

10.4. Loc’Avantages

• Ancien dispositif “Louer abordable”, accessible jusqu’en 2026

• Réduction d’impôt selon niveau de loyer et zone géographique

• Engagement de location 6 ans minimum

• Compatible avec l’ANAH (aides à la rénovation)

10.5. Déduction Cosse (ou “Bail Solidaire”)

• Convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat

• Déductions jusqu’à 85 % des revenus fonciers selon le niveau de loyer et la zone

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11. Les erreurs fiscales fréquentes à éviter

• Choisir le régime micro-foncier alors que vos charges dépassent 30 % des loyers
• Oublier de déclarer ses biens immobiliers sur impots.gouv.fr
• Ne pas déclarer son activité LMNP, ou oublier le formulaire P0i
• Sous-estimer la surtaxe sur plus-value (2 à 6 % à partir de 50 000 €)
• Oublier la réintégration des amortissements LMNP en cas de revente
• Mal estimer la valeur du patrimoine soumis à l’IFI
• Faire une donation sans optimiser les abattements renouvelables (100 000 € tous les 15 ans)

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12. Conclusion : que retenir pour 2025 ?

La fiscalité immobilière française est à un tournant. En 2025, les règles deviennent plus strictes mais aussi plus structurantes :

• La fiscalité de la location meublée (LMNP) est moins avantageuse à la revente

• Les plus-values immobilières sont de plus en plus surveillées et surtaxées

• Les dispositifs de défiscalisation se restreignent

• Les obligations déclaratives sont renforcées

• L’IFI continue de s’appliquer selon des règles techniques souvent mal maîtrisées

Pour optimiser sa stratégie patrimoniale, il devient essentiel de combiner :

• Le choix du bon régime fiscal (réel, micro, LMNP…)

• Des outils de défiscalisation

• Une veille constante sur les réformes

• L’accompagnement d’un avocat fiscaliste spécialisé en immobilier.

Pour bénéficier de conseil en fiscalité immobilière, contactez le Cabinet de Maître Edouard PRUVOST, avocat fiscaliste spécialisé en fiscalité immobilière.