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Fiscalité immobilière

Introduction : pourquoi la fiscalité immobilière est un enjeu majeur

L’immobilier est une composante essentielle du patrimoine des Français. En tant que valeur refuge, levier d’enrichissement ou outil de transmission, il représente un actif à forte rentabilité potentielle. Mais derrière chaque opération immobilière – achat, location, revente, transmission – se cache une réalité fiscale souvent complexe, changeante et technique.

La fiscalité immobilière est donc bien plus qu’une affaire d’impôts : elle conditionne la performance de vos investissements, la sécurité juridique de vos montages et l’efficacité de votre stratégie patrimoniale.

Comprendre les grands principes de la fiscalité immobilière, c’est se donner les moyens de faire les bons choix, d’anticiper les risques et d’optimiser chaque décision.

Qu’est-ce que la fiscalité immobilière ? Définition et périmètre

La fiscalité immobilière désigne l’ensemble des règles fiscales (impôts et taxes) applicables aux opérations ayant pour objet un bien immobilier. Elle regroupe un grand nombre de domaines, dont :

  • l’imposition des revenus locatifs (location nue ou meublée),

  • la taxation des plus-values immobilières,

  • le traitement fiscal des opérations d’achat-revente (professionnelles ou occasionnelles),

  • la TVA immobilière et les droits de mutation,

  • la fiscalité des structures immobilières (SCI, SCCV, foncières…),

  • les règles fiscales applicables aux non-résidents,

  • la fiscalité applicable en cas de succession ou de donation,

  • et la fiscalité des opérations complexes : lotissements, démembrements, montages patrimoniaux.

Fiscalité immobilière : un enjeu à chaque étape de votre projet

1. Fiscalité à l’achat : frais et fiscalité d’acquisition

L’achat d’un bien immobilier entraîne des frais d’acquisition, communément appelés « frais de notaire », composés majoritairement de droits de mutation. La fiscalité varie selon que le bien est neuf, ancien, à usage d’habitation ou professionnel.

  • Droits de mutation : généralement autour de 5 à 6 % du prix d’achat pour un bien ancien.

  • TVA : applicable pour les biens neufs ou assimilés (notamment dans la vente en état futur d’achèvement).

  • Frais de notaire : déductibles (ou amortissable) dans certains cas, notamment si le bien est affecté à une activité professionnelle.

Bon à savoir : selon la nature de l’acheteur (particulier ou société) et l’objet de l’acquisition (résidence ou investissement), ces frais peuvent être optimisés ou différés.

2. Fiscalité pendant la détention : revenus locatifs et charges

Dès lors que vous percevez des loyers, vous êtes imposé sur vos revenus immobiliers. Deux grands régimes s’appliquent selon la nature de la location :

Location nue

  • Régime des revenus fonciers

  • Option pour le micro-foncier (abattement forfaitaire) ou le régime réel (charges réelles déduites)

Location meublée

  • Relevé des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

  • Deux statuts possibles : LMNP (loueur meublé non professionnel) ou LMP (professionnel)

  • Option micro-BIC ou réel simplifié avec amortissement du bien

La location meublée permet une déduction plus importante, notamment via l’amortissement du bien immobilier (hors terrain), ce qui en fait un régime attractif fiscalement, à condition d’être bien structuré.

3. Fiscalité à la revente : le régime des plus-values

Vendre un bien immobilier peut entraîner une plus-value imposable, calculée comme la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, déduction faite de certains frais.

Principes

  • Le régime diffère selon que vous êtes un particulier, une société ou un professionnel de l’immobilier.

  • Certaines cessions bénéficient d’exonérations (résidence principale, durée de détention, montant inférieur à un certain seuil).

Spécificités

  • La résidence principale bénéficie d’une exonération totale.

  • Les autres biens (résidence secondaire, immeuble locatif…) sont soumis à une taxation, avec abattement progressif en fonction de la durée de détention.

  • En cas d’activité récurrente, l’administration peut requalifier l’opération et appliquer une fiscalité commerciale.

4. TVA immobilière : une fiscalité spécifique

La TVA immobilière concerne principalement :

  • Les ventes de terrains à bâtir

  • Les ventes d’immeubles neufs

  • Les opérations de construction-vente ou d’achat-revente

Elle dépend de :

  • La nature du bien (neuf, ancien, terrain)

  • Le statut du vendeur (assujetti ou non à la TVA)

  • Le type d’acquéreur (professionnel ou particulier)

Dans certaines opérations (notamment pour les marchands de biens ou promoteurs), la TVA peut être calculée sur la marge et non sur le prix total, à condition de remplir des critères spécifiques.

5. Structures juridiques et fiscalité immobilière

SCI à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR)

  • Transparence fiscale : les associés sont imposés personnellement.

  • Adapté à la gestion familiale et patrimoniale.

  • Permet le démembrement des parts (usufruit/nue-propriété).

SCI à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS)

  • Fiscalité opaque : imposition des bénéfices à l’IS, puis distribution aux associés.

  • Permet l’amortissement du bien, donc une réduction de la base imposable.

  • En contrepartie, la revente est plus taxée (plus-value calculée sur une base différente : valeur comptable).

SCCV et sociétés de construction-vente

  • Destinées aux opérations de promotion immobilière.

  • Régime spécifique permettant une transparence fiscale si les conditions sont réunies.

OPCI, SCPI et foncières

  • Véhicules collectifs d’investissement.

  • Fiscalité différenciée selon le statut de l’investisseur (IR ou IS) et la nature des revenus distribués.

6. Fiscalité des non-résidents

Si vous êtes non-résident fiscal français et que vous détenez un bien en France, vous êtes tout de même redevable d’impôts :

  • Sur les revenus locatifs, avec retenue à la source

  • Sur les plus-values immobilières, avec un prélèvement spécifique (exonération possible dans certains cas)

  • Soumis à la CSG-CRDS (sur réserve d’exonération en fonction des situations)

Une stratégie bien pensée peut limiter la fiscalité des non-résidents, notamment en matière de transmission ou de détention via une société.

7. Transmission du patrimoine immobilier : donation et succession

Transmettre un bien immobilier nécessite une préparation à long terme. Plusieurs outils existent pour minimiser les droits de donation ou de succession :

  • Donation en nue-propriété avec usufruit conservé

  • SCI familiale avec clauses statutaires adaptées

  • Pacte Dutreil (dans certains cas d’immobilier professionnel)

  • Transmission indirecte via des holdings patrimoniales

Plus la transmission est anticipée, plus les économies fiscales peuvent être substantielles.

8. Cas particuliers et opérations complexes

Certaines opérations immobilières entraînent des conséquences fiscales spécifiques :

  • Division de terrain ou lotissement

  • Rénovation lourde : attention au risque de requalification en immeuble neuf

  • Vente en bloc ou par lots

  • Revente d’un bien acquis gratuitement (donation, héritage)

  • Montages à but patrimonial (usufruit temporaire, location longue durée, démembrement)

Ces opérations nécessitent une expertise pointue pour sécuriser le montage et éviter les redressements.

À chaque profil sa stratégie fiscale immobilière

Fiscalité immobilière : quelle stratégie selon votre profil ?

Chaque profil d’investisseur ou de détenteur immobilier implique une stratégie fiscale spécifique. Voici un aperçu des points de vigilance à connaître selon votre situation.

1. Particulier investisseur
Le particulier qui détient un ou plusieurs biens immobiliers pour les louer ou les revendre doit choisir entre différents régimes fiscaux (micro-foncier, réel, micro-BIC, réel BIC). Il doit également anticiper la fiscalité à la revente (plus-values) et s’assurer d’une structuration adaptée s’il détient plusieurs biens (SCI, démembrement, indivision…).

Points clés :

  • Choix du régime foncier ou BIC

  • Déductibilité des charges ou amortissements

  • Anticipation de la plus-value en cas de revente

  • Option pour une SCI en fonction des objectifs patrimoniaux

2. Loueur meublé (LMNP / LMP)
La location meublée, plus avantageuse fiscalement que la location nue, peut relever du statut non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). Ce statut influe directement sur l’imposition des loyers, le traitement des amortissements et la fiscalité à la revente.

Points clés :

  • Statut LMNP ou LMP

  • Fiscalité des amortissements

  • Traitement de la plus-value selon le statut

  • Imposition des revenus BIC (et non fonciers)

3. Marchand de biens
Le marchand de biens achète dans le but de revendre, souvent après division ou amélioration. Cette activité est soumise à l’impôt sur les bénéfices, à la TVA, et implique un formalisme fiscal exigeant. Le risque principal est la requalification d’un particulier en professionnel s’il agit de manière répétée ou spéculative.

Points clés :

  • TVA immobilière sur marge, sur prix total ou exonération

  • Exclusion du régime des plus-values des particuliers

  • Obligations comptables et fiscales renforcées

  • Risque de requalification pour les non-professionnels

4. Promoteur ou lotisseur
Le promoteur construit pour revendre, le lotisseur divise pour vendre des terrains. Ces opérations sont commerciales, soumises à la TVA, à l’IS (pour les sociétés) ou aux BIC (pour les personnes physiques), et nécessitent une gestion rigoureuse des stocks et des délais.

Points clés :

  • TVA à collecter sur les ventes

  • Fiscalité sur les bénéfices commerciaux

  • Complexité renforcée du traitement fiscal

5. Héritier ou donataire d’un bien immobilier
Recevoir un bien par succession ou donation soulève des questions de fiscalité immédiate (droits à payer), mais aussi des enjeux de structuration à long terme. Il est souvent utile d’anticiper la transmission pour alléger la charge fiscale.

Points clés :

  • Droits de donation ou succession selon les abattements

  • Avantages du démembrement (usufruit/nue-propriété)

  • Transmission via SCI ou holding familiale

  • Fiscalité de la revente post-donation

6. Non-résident fiscal
Les personnes domiciliées à l’étranger sont souvent imposables en France sur leurs revenus immobiliers situés sur le territoire français. Des règles particulières s’appliquent sur les loyers perçus, les plus-values de cession, et la transmission.

Points clés :

  • Retenue à la source sur les loyers

  • Prélèvement sur les plus-values immobilières

  • Conventions fiscales internationales

  • Accès restreint à certains abattements ou exonérations

7. Chef d’entreprise détenant un bien via sa société
Détenir de l’immobilier via une société opérationnelle, une SCI à l’IS ou une holding patrimoniale permet d’optimiser certains flux (loyers, dividendes, IS) mais nécessite une parfaite maîtrise des règles de distribution, de plus-value professionnelle, et de TVA.

Points clés :

  • Déductibilité des loyers ou amortissements

  • IS vs IR : arbitrage stratégique

  • Traitement fiscal de la revente du bien ou des parts

  • Possibilité d’utiliser des sociétés interposées

Les erreurs fiscales à éviter absolument

  • Acheter en nom propre sans stratégie fiscale

  • Choisir un régime fiscal inadapté à l’activité locative

  • Mal structurer une SCI (objet, répartition des parts, IS/IR)

  • Requalifier involontairement une vente en activité commerciale

  • Ignorer les conséquences de la TVA sur les opérations immobilières

  • Ne pas anticiper les droits de succession

Pourquoi faire appel à un avocat fiscaliste en immobilier ?

La fiscalité immobilière est une matière technique, interdisciplinaire et en constante évolution. Elle nécessite une expertise :

  • juridique, pour maîtriser le droit de propriété, les structures de détention,

  • fiscale, pour anticiper l’impact des règles fiscales applicables,

  • stratégique, pour structurer un patrimoine pérenne et rentable.

Faire appel à un avocat fiscaliste spécialisé, c’est :

  • Bénéficier d’une sécurisation juridique et fiscale

  • Être accompagné en cas de contrôle ou de contentieux fiscal

  • Optimiser la fiscalité en toute conformité

  • Gagner en tranquillité, efficacité et visibilité long terme

Notre cabinet est spécialisé en fiscalité immobilière

Chez Edouard Pruvost – Avocat Fiscaliste, la fiscalité immobilière est notre domaine de prédilection.

Nous accompagnons :

  • des investisseurs privés, résidents ou non-résidents,

  • des entreprises patrimoniales ou opérationnelles,

  • des marchands de biens et promoteurs,

  • des familles ou holdings familiales dans la transmission de leur patrimoine immobilier.

Notre approche repose sur trois piliers :

  • Anticipation : nous intervenons en amont de chaque opération

  • Optimisation : nous structurons vos projets au service de votre stratégie

  • Sécurisation : nous assurons la conformité et la défense de vos intérêts

Découvrez le fondateur :
Édouard Pruvost – Avocat fiscaliste en immobilier

Formation en fiscalité immobilière

Spécialiste en fiscalité immobilière, le Cabinet organise tout au long de l’année des formations dédiées à la fiscalité immobilière.

Retrouvez toutes nos formations en fiscalité immobilière sur le lien suivant : Formation en fiscalité immobilière

Bénéficiez de conseil en fiscalité immobilière : contacter le Cabinet

La fiscalité immobilière n’est pas un sujet secondaire. Elle est au cœur de toutes les décisions patrimoniales intelligentes. Qu’il s’agisse d’un investissement locatif, d’un projet de construction ou d’une transmission, chaque opération mérite une attention stratégique pour en tirer le meilleur.

Nous vous aidons à transformer la fiscalité en un levier, pas une contrainte.

Prenez rendez-vous avec notre cabinet pour un premier échange confidentiel. Ensemble, sécurisons et valorisons vos projets immobiliers.