Avocat fiscaliste spécialisé en Impôt sur la Fortune Immobilière – IFI

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s’applique aux contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1,3 M€ au 1er janvier. Derrière un formulaire en apparence simple, la matière est technique : qualification des actifs imposables, évaluation vénale, déduction des dettes, participation via sociétés (SCI, holdings), démembrement, biens professionnels, actifs à l’étranger…
Un avocat fiscaliste spécialisé IFI transforme cette complexité en avantages concrets : base taxable réduite, déclaration sécurisée, risques de contrôle maîtrisés.

1) IFI : ce qui entre (et ce qui sort) de l’assiette

Actifs imposables

• Biens et droits immobiliers détenus directement : résidences, locatifs, terrains, usufruits.

• Détention indirecte : fraction immobilière des parts de SCI, sociétés commerciales, holding patrimoniale, foncières (cotées/non cotées).

• Supports immobiliers SCPI/OPCI, y compris via assurance-vie (selon la nature du support).

Actifs non imposables / exonérations

• Biens professionnels affectés à l’activité principale (conditions strictes).

• Démembrement : en principe, l’usufruitier est imposable.

• Certains actifs non immobiliers logés dans les sociétés (trésorerie, stocks, créances…) exclus de l’assiette.

2) Évaluer correctement : la clé d’une IFI juste

• Valeur vénale au 1er janvier : comparaison de marché, références notariales, méthodes par capitalisation des loyers, expertise si besoin.

• Décotes argumentées :

  • Occupation/locataire (baux contraignants),

  • Indivision (dépréciation de liquidité),

  • Servitudes, travaux lourds, localisation dégradée.

• Résidence principale : – 30 % d’abattement légal sur la valeur vénale.

• Parts de sociétés : ventilation fine actif par actif pour isoler la composante immobilière réellement taxable.

Un avocat IFI documente ces évaluations (tableaux, photos, références, expertises) pour qu’elles résistent à un contrôle.

3) Dettes déductibles : maximiser sans se mettre en risque

Sont déductibles au 1er janvier les dettes afférentes à des actifs imposables :

• Emprunts immobiliers (amortissables, in fine, relais) au prorata du capital restant dû.

• Travaux d’entretien, réparation, amélioration engagés avant le 1er janvier.

• Impôts fonciers non encore acquittés, droits d’acquisition, frais de gestion (selon cas).

• Dettes proratisées pour les biens détenus via une société (au prorata de la part immobilière).

Points de vigilance : prêts intra-groupe/familiaux, intérêts capitalisés, dettes non affectées à un actif taxable, plafonnement anti-optimisation dans certains cas. L’avocat sécurise la déductibilité (justificatifs, affectation, calculs).

4) Structuration patrimoniale : réduire l’IFI dans la durée

• SCI à l’IS : amortissement comptable, dissociation valeur titres / valeur immeubles, effet possible sur l’assiette IFI (analyse au cas par cas).

• Holding patrimoniale : remonter les flux, isoler les actifs, articuler avec le régime mère-fille et des financements dédiés.

• Démembrement : donation de nue-propriété, conservation de l’usufruit ; effet sur l’assiette, la transmission et la trésorerie.

• Professionnalisation de certains actifs (biens professionnels) si conditions remplies.

• International : coordination des conventions fiscales, transparence des sociétés étrangères, obligations déclaratives (comptes/structures).

Ces leviers exigent un pilotage juridique précis pour éviter requalification et abus de droit. L’avocat conçoit des schémas sur mesure, chiffrés, conformes et défendables.

5) Déclaration IFI (2042-IFI) : précision, preuves, cohérence

• Cartographie du patrimoine (direct/indirect), retraitement des sociétés (bilan look-through), calcul de la fraction immobilière.

• Application des abattements (résidence principale), décotes (occupation, indivision), exonérations (biens pro).

• Déduction des dettes : tableaux d’emprunts, affectation, prorata.

• Cohérence inter-déclarations : IR, revenus fonciers/BIC, IFI, IFU/assurance-vie, liasse des sociétés.

• Dossier justificatif prêt pour un contrôle : photos, baux, expertises, comparables, tableaux de calcul.

6) Erreurs fréquentes (et coûteuses)

• Surévaluation « par prudence » (IFI surpayé) ou sous-évaluation non étayée (risque de redressement).

• Oubli des détentions indirectes (parts de SCI, quote-part immobilière de sociétés).

• Dettes indûment déduites (non affectées, intra-groupe mal documentées).

• Absence de décote alors que justifiable (occupation/indivision).

• Déclaration IFI incohérente avec les revenus locatifs, les baux ou les comptes sociaux.

7) Contrôle et contentieux IFI : méthode et défense

• Avant : rescrit, documentation probatoire, cohérence des chiffres.

• Pendant : réponses argumentées, doctrine et jurisprudence, négociation sur les évaluations.

• Après : observations à proposition de rectification, recours hiérarchique/gracieux, contentieux devant le juge de l’impôt, demande de remise des pénalités.

L’avocat fiscaliste porte la stratégie, sécurise la procédure et réduit l’exposition (montant, pénalités, intérêts).

8) Pourquoi choisir un avocat fiscaliste IFI

• Expertise technique de haut niveau et une expérience de plusieurs années en fiscalité immobilière

• Ingénierie patrimoniale (IFI intégré à la transmission et à la trésorerie).

• Évaluations défendables (méthodologies, preuves).

• Structurations pérennes (SCI/holding, démembrement, international) conçues pro-contrôle

Conclusion : piloter l’IFI comme un actif stratégique

L’IFI n’est pas une fatalité : c’est un impôt d’ingénierie. En travaillant l’évaluation, les dettes, les exonérations et la structure de détention, vous transformez une obligation en avantage compétitif.
Un avocat fiscaliste spécialisé en IFI vous apporte la méthode, les preuves et la défense pour payer le juste impôt, aujourd’hui et demain.

Pour auditer, optimiser et sécuriser votre IFI, contactez le Cabinet de Maître Édouard PRUVOST, avocat fiscaliste en fiscalité immobilière.