Avocat spécialisé en revenus fonciers : optimiser et sécuriser votre fiscalité immobilière
La fiscalité des revenus fonciers concerne l’ensemble des propriétaires percevant des loyers issus de locations nues, qu’ils détiennent leurs biens en direct, en indivision ou via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.
Ce régime fiscal repose sur des règles techniques précises. Une mauvaise application peut entraîner la perte d’avantages fiscaux (notamment en matière de déficit foncier) ou un redressement en cas de contrôle. L’intervention d’un avocat spécialisé en revenus fonciers permet d’optimiser vos déclarations, de sécuriser vos choix et de défendre efficacement vos intérêts.
Le régime fiscal des revenus fonciers
Les loyers issus de locations nues sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, ainsi qu’aux prélèvements sociaux.
Deux régimes principaux coexistent :
1. Le micro-foncier
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Applicable si les revenus fonciers bruts annuels n’excèdent pas 15 000 €
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Abattement forfaitaire de 30 %
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Aucune déduction des charges réelles
Ce régime est simple, mais peut s’avérer défavorable en présence de charges importantes.
2. Le régime réel
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Obligatoire au-delà de 15 000 € ou sur option
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Déduction de l’ensemble des charges réelles :
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intérêts d’emprunt
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travaux
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assurances
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taxe foncière
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frais de gestion
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Possibilité de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global (dans les limites légales)
Le choix du régime est stratégique et influence directement la charge fiscale globale.
Les missions de l’avocat spécialisé en revenus fonciers
1. Conseil stratégique et choix du régime
L’avocat analyse votre situation afin de déterminer :
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Le régime fiscal le plus adapté (micro ou réel)
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L’impact fiscal des travaux réalisés ou envisagés
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L’opportunité de générer un déficit foncier
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Les interactions avec d’autres impôts (IFI, plus-values, droits de mutation)
Il élabore une stratégie personnalisée, cohérente avec vos objectifs patrimoniaux.
2. Optimisation des charges et du déficit foncier
L’avocat veille à la correcte application des règles fiscales :
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Vérification de la déductibilité des charges
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Distinction entre travaux d’entretien/réparation (déductibles) et travaux d’agrandissement ou de reconstruction (non déductibles)
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Utilisation optimale du déficit foncier dans le respect des plafonds
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Anticipation des effets sur les années futures et en cas de cession
Une mauvaise qualification des travaux constitue l’un des principaux motifs de redressement.
3. Assistance déclarative et sécurisation
Que vous déclariez vous-même ou via un expert-comptable, l’avocat :
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Vérifie la conformité de la déclaration n°2044
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Contrôle la cohérence avec vos autres déclarations (IFI, SCI, revenus globaux)
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Sécurise les options fiscales exercées
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Propose des ajustements pour limiter tout risque de remise en cause
4. Défense en cas de contrôle fiscal
En cas de vérification portant sur vos revenus fonciers, l’avocat :
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Analyse les points contestés par l’administration
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Prépare les justifications techniques et juridiques
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Rédige les observations en réponse à une proposition de rectification
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Défend vos intérêts devant l’administration et, le cas échéant, devant les juridictions compétentes
Son intervention permet de structurer une argumentation solide fondée sur les textes, la doctrine administrative et la jurisprudence.
5. Intégration dans une stratégie patrimoniale globale
L’avocat spécialisé en revenus fonciers intervient également dans le cadre :
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De la gestion d’un patrimoine locatif significatif
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D’investissements en indivision ou en SCI familiale
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D’opérations de démembrement
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De la préparation d’une transmission ou donation
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De l’articulation avec d’autres régimes fiscaux (location meublée, société à l’IS, etc.)
La fiscalité foncière ne doit jamais être analysée isolément.
Pourquoi faire appel à un avocat spécialisé en revenus fonciers ?
Recourir à un avocat fiscaliste permet de :
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Optimiser votre imposition dans le respect du cadre légal
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Sécuriser vos déclarations et éviter les erreurs coûteuses
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Anticiper les effets fiscaux à long terme
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Contester efficacement un redressement
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Bénéficier d’une vision globale intégrant fiscalité, immobilier et stratégie patrimoniale
Une fiscalité exigeante, une approche méthodique
Les revenus fonciers constituent un pilier central de nombreux patrimoines. Leur gestion fiscale exige rigueur, anticipation et cohérence stratégique.
L’avocat spécialisé en revenus fonciers vous apporte l’expertise nécessaire pour transformer vos investissements immobiliers en un levier fiscal maîtrisé, durable et sécurisé.
Pour optimiser et sécuriser la fiscalité de vos revenus fonciers, contactez le Cabinet de Maître Édouard PRUVOST.