Fiscalité immobilière : France

Introduction

La fiscalité immobilière en France représente un ensemble complexe d’impôts, taxes et prélèvements qui affectent toutes les étapes d’un investissement : l’achat, la détention, la location, la revente et la transmission. Que vous soyez investisseur, propriétaire occupant, héritier ou professionnel, comprendre l’ensemble des dispositifs fiscaux est essentiel pour éviter les pièges et optimiser votre patrimoine.

Ce guide passe en revue tous les impôts et mécanismes fiscaux applicables à l’immobilier en France en 2025 : droits d’enregistrement, impôts locaux, revenus locatifs, plus-values, fiscalité des sociétés, taxes spécifiques, et bien plus.

1. Les impôts lors de l’acquisition d’un bien immobilier

Droits d’enregistrement

• Biens anciens :

  • Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) compris entre 5,09 % et 5,81 % du prix d’achat

  • Répartition : département (3,8 % à 4,5 %), commune (1,20 %), frais d’assiette (2,37 %)

• Biens neufs :

  • TVA de 20 % (incluse dans le prix)

  • Frais d’acte réduits (environ 2 à 3 %)

2. Impôts sur la détention d’un bien immobilier

Taxe foncière

• Payée annuellement par le propriétaire

• Calculée sur la valeur locative cadastrale et le taux voté localement

• En hausse dans de nombreuses villes depuis 2023

Taxe d’habitation

• Résidence principale : supprimée pour tous

• Résidence secondaire : maintenue, parfois avec majoration (jusqu’à +60 % en zone tendue)

• Logement vacant : surtaxe potentielle (Taxe sur les logements vacants – TLV)

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

• Remplace l’ISF depuis 2018

• Seuil d’entrée : patrimoine immobilier net > 1,3 M €

• Barème progressif de 0,5 % à 1,5 %

• Résidence principale : abattement de 30 %

Cotisation foncière des entreprises (CFE)

• Due par les loueurs meublés (LMNP/LMP) et professionnels

• Calculée selon la valeur locative des biens exploités

3. Imposition des revenus immobiliers

Revenus fonciers (location vide)

• Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % (plafond à 15 000 €)

• Régime réel : déduction des charges (intérêts, travaux, etc.)

• Déficit foncier : imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (21 400 € pour rénovations énergétiques)

Revenus BIC (location meublée)

• Micro-BIC : abattement de 50 % (location courte durée : 71 % si meublé classé, 30 % si non classé touristique)

• Régime réel : déduction des charges + amortissement du bien, mobilier, frais

• Statut LMNP/LMP selon recettes >/< 23 000 € et revenus majoritaires

4. Fiscalité des plus-values immobilières

Particuliers (vente hors résidence principale)

• Exonération après 22 ans (impôt sur le revenu) et 30 ans (prélèvements sociaux)

• Abattement progressif à partir de la 6ᵉ année

• Exonérations spécifiques : résidence principale, bien < 15 000 €, 1ʳᵉ vente si remploi

SCI à l’IS

• Plus-value professionnelle : amortissements réintégrés

• Taux : 15 % jusqu’à 42 500 euros et 25 % au-delà

• Imposition plus lourde que la plus-value des particuliers si distribution des dividendes (30 %)

5. Fiscalité immobilière selon la structure de détention

Détention en nom propre

• Régimes fonciers ou BIC (micro ou réel)

• Simplicité administrative, mais fiscalité directe sur le foyer fiscal

SCI à l’IR

• Transparence fiscale : imposition entre les mains des associés

• Pas d’amortissement, mais possibilité de déficit foncier réparti

SCI à l’IS

• Société imposée directement

• Amortissement du bien et des travaux

• Plus-value professionnelle avec réintégration de l’amortissement

• Recommandée pour stratégie long terme

SARL de famille / société commerciale

• Fiscalité BIC/IS

• Utilisée pour les locations meublées

6. Fiscalité à la transmission ou à la succession

Donation

• Abattements fiscaux selon lien de parenté (100 000 €/parent/enfant)

• Possibilité de démembrement (donation de la nue-propriété)

Succession

• Taxation selon le lien avec le défunt

• Schéma de transmission anticipatif à la succession possible pour limiter les droits

7. Taxes et contributions spécifiques

Prélèvements sociaux

• 17,2 % appliqués sur les revenus fonciers et plus-values (hors exonérations)

Taxe sur les logements vacants (TLV)

• Applicables dans certaines zones tendues si logement inoccupé > 1 an

Taxe sur les locaux à usage de bureaux (en Île-de-France)

8. Nouveautés fiscales 2025

Fin du dispositif Pinel

• Dernières réductions fiscales pour acquisitions jusqu’au 31/12/2024

• Pas de reconduction en 2025

Réforme du statut LMNP

• Réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente (sauf cas dérogatoires)

Extension de Loc’Avantages

• Dispositif prorogé jusqu’en 2027

• Réduction d’impôt jusqu’à 65 % selon niveau de loyer et zone géographique

9. À qui demander des conseils en fiscalité immobilière en France ?

La fiscalité immobilière étant complexe, il est vivement recommandé de se faire accompagner par des professionnels qualifiés. Parmi eux, l’avocat fiscaliste spécialisé en immobilier joue un rôle central. Il intervient pour :

• Sécuriser les opérations d’achat ou de vente immobilière sur le plan fiscal

• Optimiser la structuration juridique et fiscale (SCI, démembrement, régime LMNP/LMP, etc.)

• Anticiper les risques de redressement ou de requalification par l’administration fiscale

• Conseiller en matière de transmission patrimoniale, de succession ou de donation

• Accompagner les contribuables lors de contrôles fiscaux

Conclusion

La fiscalité immobilière en France est vaste, évolutive et stratégique. Elle concerne tous les types de biens et de propriétaires : particulier, professionnel, bailleur meublé, SCI, héritier, expatrié…

Maîtriser l’ensemble des impôts liés à l’immobilier – de l’acquisition à la revente en passant par la location – est un levier incontournable pour protéger et faire fructifier votre patrimoine.

Pour bénéficier de conseil en fiscalité immobilière, contactez le Cabinet de Maître Édouard PRUVOST, avocat fiscaliste en immobilier.