Fiscalité immobilière : Location

Introduction

La fiscalité immobilière influence directement la rentabilité de vos investissements locatifs. En 2025, avec la fin du dispositif Pinel, l’évolution du statut LMNP, les réformes en cours sur les régimes BIC et fonciers, il devient indispensable de bien comprendre les règles pour faire les bons choix.

Ce guide vous propose une vue d’ensemble complète et mise à jour sur la fiscalité des locations vides, meublées, touristiques, via SCI ou en nom propre. Vous y trouverez également des comparatifs chiffrés, des astuces d’optimisation, des cas concrets, et une FAQ complète.

1. Comprendre les bases de la fiscalité immobilière

Location vide vs location meublée

• Location vide : imposée dans la catégorie des revenus fonciers

• Location meublée : imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

En nom propre ou via une société ?

• Nom propre : plus simple, mais peu de souplesse comptable

• SCI à l’IR : fiscalement transparente (revenus fonciers)

• SCI à l’IS : amortissements déductibles, mais plus-value professionnelle à la revente (réintégration des amortissements)

2. Fiscalité de la location vide (revenus fonciers)

Régime micro-foncier

• Conditions : loyers annuels < 15 000 €

• Abattement forfaitaire de 30 %

• Déclaration simplifiée

Régime réel foncier

• Obligatoire si > 15 000 € ou sur option

• Charges déductibles :

  • intérêts d’emprunt

  • travaux d’entretien et d’amélioration (hors agrandissement)

  • assurance propriétaire non occupant

  • frais de gestion

• Déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 €/an

3. Fiscalité de la location meublée (BIC)

Micro-BIC

• Seuils : 77 700 € (location classique), 15 000 € (non classé touristique), 188 700 € (classé)

• Abattement :

  • 50 % (meublé classique)

  • 71 % (classé)

  • 30 % (non classé touristique)

Régime réel simplifié (LMNP/LMP)

• Charges déductibles : toutes dépenses + amortissement du bien, mobilier, frais de notaire, etc.

• LMNP : < 23 000 €

• LMP : > 23 000 € ET revenus majoritaires

• Imposition possible sur le résultat réel (souvent très faible voire nul)

Amortissement LMNP

Exemple : bien acheté 200 000 € (hors terrain), amorti sur 30 ans ➤ 6 600 €/an déductibles en moyenne

4. Fiscalité de la location touristique (type Airbnb)

• Régime : micro-BIC ou réel

• Spécificité : si non classée ➤ abattement réduit à 30 %

• Cotisation foncière des entreprises (CFE)

• Taxe de séjour à collecter

• Enregistrement préalable obligatoire dans de nombreuses villes

Astuce

Faites classer votre meublé touristique : l’abattement passe de 30 % à 71 % et la fiscalité devient bien plus douce

5. Dispositifs spécifiques et nouveautés fiscales 2025

Fin du Pinel

• Suppression du dispositif fin 2024

• Derniers contribuables peuvent encore bénéficier des réductions d’impôts sur les années suivantes si engagés avant la fin 2024

Loc’Avantages (remplaçant de l’ancien dispositif Cosse)

• Prolongé jusqu’en 2027

• Réduction d’impôt allant jusqu’à 65 % du loyer net selon le niveau de loyer et la zone

Réforme BIC

• Réintégration de l’amortissement LMNP dans la plus-value à la revente (hors EHPAD/résidences services)

6. Location via une SCI : IR ou IS ?

SCI à l’IR

• Imposition au niveau des associés (transparente)

• Charges déductibles comme pour le régime réel

• Pas d’amortissement du bien

• Avantage : simplicité et souplesse

SCI à l’IS

• Imposition sur les bénéfices au taux de 15 à 25 %

• Amortissement du bien

• Revente : plus-value professionnelle = fiscalité plus lourde

• Avantage si stratégie long terme avec fort endettement

7. Revente du bien : fiscalité des plus-values

En nom propre (location vide ou meublée au micro)

• Abattement progressif à partir de la 6ᵉ année

• Exonération totale après 22 ans (impôt sur le revenu) et 30 ans (prélèvements sociaux)

LMNP au réel

• En 2025 : attention à la réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value

SCI à l’IS ou LMP

• Plus-value professionnelle ➤ amortissement réintégré automatiquement ➤ taxation plus lourde

Conclusion

La fiscalité immobilière évolue rapidement et demande une vraie stratégie pour être optimisée. Avec la disparition du Pinel, la refonte progressive du régime LMNP, et les nouvelles restrictions sur les locations touristiques, l’année 2025 marque un tournant.

Prenez le temps de comparer les régimes, d’effectuer des simulations, et n’hésitez pas à vous faire accompagner. Ce guide sera mis à jour à chaque grande réforme pour vous permettre de rester compétitif, rentable, et conforme.

Pour bénéficier de conseils personnalisés en matière de fiscalité immobilière, contactez le Cabinet de Maître Édouard PRUVOST, avocat fiscaliste en immobilier.