Les avantages fiscaux de la holding en immobilier

Dans l’investissement immobilier, la création d’une société holding n’est pas réservée aux grands groupes.
Utilisée intelligemment, elle permet aux investisseurs, familles et chefs d’entreprise de structurer leurs actifs immobiliers, optimiser la fiscalité et préparer la transmission.
Encore faut-il comprendre ses mécanismes et anticiper ses implications fiscales.

1. Qu’est-ce qu’une holding appliquée à l’immobilier ?

Une holding est une société dont l’objet principal est de détenir des participations dans d’autres sociétés, appelées filiales.
En immobilier, elle peut détenir :

• Des SCI (à l’IR ou à l’IS)

• Des SCCV (construction-vente)

• Des sociétés commerciales exploitant des immeubles (hôtels, résidences, commerces)

• Des sociétés patrimoniales à l’étranger

La holding peut elle-même être pure (détention passive) ou animatrice (participation active à la gestion des filiales).

2. Les avantages fiscaux majeurs

a) Le régime mère-fille : exonération à 95 % des dividendes remontés

Si la holding détient au moins 5 % du capital d’une filiale imposée à l’IS, les dividendes remontés sont exonérés d’IS à 95 % (seule une quote-part de 5 % est imposée).
Cela permet de centraliser les bénéfices de plusieurs filiales et de les réinvestir ailleurs sans frottement fiscal important.

b) Le régime de l’intégration fiscale

En cas de détention à 95 % minimum, la holding peut consolider les résultats fiscaux de ses filiales.
Les bénéfices et pertes se compensent, ce qui réduit l’IS global du groupe.
Utile si certaines filiales sont déficitaires et d’autres bénéficiaires.

c) L’effet de levier du financement

La holding peut s’endetter pour racheter des parts de sociétés immobilières existantes.
Les intérêts d’emprunt sont alors déductibles de son résultat imposable, ce qui réduit la charge fiscale tout en permettant un financement externe du développement.

d) La cession d’immeubles via la cession de titres

Vendre les parts d’une filiale détenant un immeuble plutôt que l’immeuble lui-même.

e) La préparation de la transmission

La holding facilite la transmission du patrimoine immobilier via :

• Le pacte Dutreil, réduisant jusqu’à 75 % les droits de mutation

• La donation progressive de parts sociales

• Une gestion centralisée pour éviter la division des immeubles entre héritiers

3. Les limites et points de vigilance

• Coût de création et de gestion (expertise comptable, obligations juridiques)

• Choix stratégique entre holding à l’IS et holding à l’IR

• Gestion fine de la TVA immobilière dans les structures opérationnelles

• Anticipation des règles de l’IFI pour les associés personnes physiques

4. Le rôle de l’avocat fiscaliste

Un avocat fiscaliste spécialisé en immobilier :

• Évalue la pertinence de la holding pour votre situation

• Conçoit une architecture juridique et fiscale sur mesure

• Coordonne la mise en place avec notaires et experts-comptables

• Optimise les flux financiers et fiscaux (dividendes, prêts intragroupe…)

• Sécurise la structure pour éviter tout risque de redressement

Conclusion : un outil pertinent, mais à manier avec expertise

La holding en immobilier est bien plus qu’un simple montage fiscal : c’est un véritable levier stratégique pour développer, protéger et transmettre un patrimoine.
Mal conçue, elle peut au contraire alourdir la fiscalité ou générer des risques juridiques.
L’accompagnement par un avocat fiscaliste garantit une structuration optimale, conforme et durable.

Pour concevoir et sécuriser votre holding immobilière, contactez le Cabinet de Maître Édouard PRUVOST, avocat fiscaliste en immobilier.