Audit fiscal immobilier

Analyse approfondie des risques fiscaux et sécurisation des opérations immobilières complexes

L’audit fiscal immobilier constitue une mission d’analyse approfondie et de sécurisation, destinée à identifier, évaluer et maîtriser les risques fiscaux attachés à une opération immobilière ou à une structuration existante.

Il s’adresse aux entreprises (professionnels de l’immobilier ou immobilier d’entreprise) ainsi qu’aux particuliers disposant d’un patrimoine immobilier significatif, confrontés à des opérations complexes, à des enjeux financiers élevés ou à des situations nécessitant un haut niveau de sécurité juridique.

Objet de l’audit fiscal immobilier

L’audit fiscal immobilier a pour objet :

  • d’analyser de manière exhaustive la situation fiscale d’un actif, d’une opération ou d’une structuration immobilière ;

  • d’identifier les risques fiscaux existants ou potentiels ;

  • d’évaluer la conformité des schémas mis en place ou envisagés au regard du droit fiscal applicable ;

  • d’apprécier la probabilité et les conséquences financières d’un redressement fiscal ;

  • de formuler des recommandations visant à sécuriser ou ajuster la structuration analysée.

L’audit s’inscrit dans une logique de prévention du risque fiscal, en amont ou indépendamment de tout contrôle.

Situations concernées

Un audit fiscal immobilier est notamment réalisé dans les situations suivantes :

  • audit fiscal pré-acquisition d’un actif ou d’un portefeuille immobilier ;

  • audit préalable à une cession ou à une restructuration significative ;

  • analyse de structurations existantes (SCI à l’IS, holdings immobilières, groupes) ;

  • opérations de promotion immobilière ou de marchand de biens à fort enjeu ;

  • détention et exploitation d’immobilier d’entreprise ;

  • opérations impliquant des mécanismes complexes (TVA immobilière, plus-values professionnelles, crédit-bail immobilier, démembrement, intégration fiscale, etc.) ;

  • anticipation d’un risque de remise en cause par l’administration fiscale.

Périmètre de la mission

L’audit fiscal immobilier comprend notamment :

1. Collecte et analyse des éléments

  • analyse des structures juridiques et fiscales concernées ;

  • examen de la documentation contractuelle et comptable pertinente ;

  • analyse de l’historique des opérations et des flux.

2. Analyse fiscale approfondie

  • qualification fiscale des opérations ou schémas existants ;

  • analyse des régimes fiscaux applicables ;

  • confrontation des pratiques observées à la doctrine administrative et à la jurisprudence ;

  • identification des zones de risque et de fragilité fiscale.

3. Évaluation du risque fiscal

  • appréciation du niveau de risque (faible, modéré, élevé) ;

  • estimation qualitative, et le cas échéant quantitative, des conséquences fiscales potentielles ;

  • identification des points susceptibles d’attention particulière en cas de contrôle.

4. Recommandations et sécurisation

  • formulation de recommandations visant à réduire ou maîtriser les risques identifiés ;

  • propositions d’ajustements ou de sécurisation des schémas existants ;

  • points d’attention pour les opérations futures.

Livrable

L’audit fiscal immobilier donne lieu à la remise d’un :

  • rapport d’audit fiscal écrit, structuré et argumenté ;

  • présentant les analyses réalisées ;

  • identifiant clairement les risques fiscaux ;

  • formulant des recommandations hiérarchisées.

Ce rapport a vocation à constituer un outil de pilotage du risque fiscal et un support de décision pour les dirigeants, investisseurs ou partenaires de l’opération.

Modalités financières

Les audits fiscaux immobiliers sont facturés au forfait, en fonction :

  • de la nature et du périmètre de l’audit ;

  • de la complexité des structures analysées ;

  • des enjeux financiers et fiscaux identifiés.

Les honoraires sont définis préalablement à toute intervention, dans le cadre d’une lettre de mission, conformément aux règles professionnelles.

Articulation avec les autres missions

L’audit fiscal immobilier peut intervenir :

  • indépendamment de toute autre mission ;

  • à la suite d’une consultation stratégique fiscale immobilière, permettant de qualifier le besoin ;

  • en complément ou en prolongement d’une étude fiscale immobilière, lorsque l’analyse porte sur des structurations existantes ou sur un périmètre élargi.

Prendre contact

Toute personne ou structure souhaitant évaluer et sécuriser les risques fiscaux attachés à une opération ou à une structuration immobilière peut prendre contact afin d’examiner l’opportunité et les modalités d’un audit fiscal immobilier adapté.