Avocat fiscaliste international spécialisé en immobilier

Dans un contexte où les investissements immobiliers se mondialisent et où les capitaux circulent librement, la fiscalité immobilière internationale occupe une place stratégique. Que l’on soit investisseur privé, expatrié, non-résident ou acteur institutionnel, détenir ou acquérir un bien immobilier à l’étranger suppose d’affronter des règles fiscales multiples, parfois contradictoires et souvent complexes à articuler entre elles.

Chaque investissement transfrontalier implique des obligations fiscales spécifiques, tant dans le pays de localisation du bien que dans celui de résidence du propriétaire. La connaissance des conventions fiscales internationales, des dispositifs anti-évasion et des régimes d’imposition locaux est indispensable pour éviter la double imposition et optimiser la rentabilité d’un patrimoine international.

1. Comprendre la fiscalité immobilière internationale : un ensemble de règles croisées

Dès qu’un bien immobilier est situé hors du pays de résidence du contribuable, plusieurs enjeux fiscaux se superposent :

  • Imposition des revenus locatifs dans un ou plusieurs États

  • Articulation avec la convention fiscale internationale applicable

  • Détermination du régime d’imposition le plus avantageux (revenus fonciers, BIC, location meublée, etc.)

  • Calcul et fiscalité de la plus-value immobilière transfrontalière

  • Application éventuelle de TVA immobilière ou de taxes locales particulières

  • Fiscalité liée à la structure de détention (SCI française, LLC américaine, société locale, holding…)

  • Gestion des prélèvements sociaux pour les non-résidents

  • Obligations déclaratives simultanées dans plusieurs pays

Une méconnaissance de ces règles peut entraîner :

  • une double imposition injustifiée

  • des redressements fiscaux et pénalités conséquentes

  • des difficultés lors d’une cession ou d’une succession internationale

2. Pourquoi s’entourer d’un expert en fiscalité immobilière internationale ?

Un spécialiste de la fiscalité immobilière transfrontalière permet de :

  • Déterminer la fiscalité applicable dans chaque juridiction impliquée

  • Exploiter les conventions fiscales pour neutraliser la double imposition

  • Structurer ou restructurer le patrimoine immobilier via les entités les mieux adaptées

  • Optimiser la fiscalité des revenus locatifs et de la plus-value

  • Planifier une transmission internationale en toute sécurité

  • Garantir la conformité déclarative en France et à l’étranger

3. Les missions clés de l’avocat en fiscalité immobilière internationale

Stratégie fiscale en amont

  • Étude comparative des régimes fiscaux de différents pays

  • Choix de la meilleure structure de détention (personnelle, via société locale ou holding)

  • Anticipation de la fiscalité successorale internationale

Optimisation des revenus locatifs

  • Choix du régime d’imposition le plus performant

  • Application des règles de déduction et d’amortissement

  • Sécurisation de l’application des conventions fiscales

Anticipation de la cession

  • Analyse de la fiscalité des plus-values immobilières internationales

  • Modélisation des impacts fiscaux selon différents scénarios

  • Planification successorale transfrontalière

Assistance déclarative et défense fiscale

  • Préparation ou vérification des déclarations fiscales internationales

  • Régularisation en cas d’omission

  • Représentation et coordination lors de contrôles fiscaux multi-pays

4. Qui est concerné ?

  • Investisseurs français détenant des biens immobiliers à l’étranger

  • Non-résidents percevant des revenus immobiliers en France

  • Expatriés souhaitant optimiser leur patrimoine locatif international

  • Entreprises, promoteurs ou fonds opérant à l’international

  • Héritiers confrontés à une succession immobilière internationale

5. Les bénéfices d’un accompagnement fiscal intégré

Un accompagnement spécialisé permet de :

  • Éviter la double imposition

  • Réduire la charge fiscale totale

  • Sécuriser les opérations et limiter le risque de contrôle

  • Assurer une conformité parfaite des déclarations en France et à l’étranger

  • Intégrer la dimension internationale dans une vision patrimoniale globale

6. Un environnement fiscal en permanente mutation

L’intensification des échanges automatiques d’informations, le renforcement des règles anti-évasion et les réformes successives rendent la fiscalité immobilière internationale toujours plus technique. L’anticipation et la maîtrise des risques deviennent essentielles pour protéger son patrimoine.

Une expertise stratégique pour investir globalement

La fiscalité immobilière internationale ne se limite pas à la déclaration d’un revenu ou d’une plus-value. Elle constitue un enjeu stratégique pour structurer un patrimoine, optimiser sa performance fiscale et sécuriser des investissements transfrontaliers.

L’accompagnement par un avocat fiscaliste international est la clé pour investir en toute confiance, de l’acquisition à la transmission.

Pour structurer, optimiser et sécuriser vos investissements immobiliers internationaux, contactez le Cabinet de Maître Edouard Pruvost, avocat en fiscalité immobilière internationale.