Avocat spécialisé en fiscalité de la création de société immobilière

Créer une société immobilière ne se limite pas au choix d’une forme juridique : c’est un acte stratégique qui engage votre fiscalité, votre patrimoine et vos perspectives de développement sur le long terme.
Chaque décision initiale — statut, régime fiscal, structuration des apports, répartition du capital — aura des conséquences directes sur vos revenus, vos plus-values et vos droits de transmission.
Un avocat fiscaliste spécialisé vous aide à bâtir une société solide sur le plan juridique et optimisée sur le plan fiscal, en évitant les pièges qui coûtent cher.

1. Pourquoi la fiscalité est centrale dès la création

En immobilier, la structure juridique est indissociable de son régime fiscal.
Le choix entre IS (Impôt sur les sociétés) et IR (Impôt sur le revenu), par exemple, influence :

• La taxation des loyers

• La déductibilité des charges et amortissements

• Le traitement des plus-values lors de la revente

• L’impact sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Une société mal calibrée au départ peut générer une fiscalité excessive ou une rigidité qui freine vos projets.

2. Les principales formes de sociétés immobilières

• SCI (Société Civile Immobilière) : souplesse de gestion, choix entre IR et IS, adaptée à la détention patrimoniale

• SCCV (Société Civile de Construction-Vente) : pour les opérations de promotion immobilière

• SARL de famille : pour exploiter un bien en meublé avec option au régime fiscal des sociétés de personnes

• SAS ou SARL : pour les projets immobiliers avec activité commerciale ou investissements à grande échelle

• Holding immobilière : pour centraliser et piloter plusieurs filiales immobilières

3. Les points fiscaux clés à anticiper

• Taxation des revenus locatifs (fonciers, BIC, IS)

• TVA immobilière : récupération sur les acquisitions et travaux, ou application sur les ventes

• Régime des plus-values : exonérations possibles ou taxation renforcée selon la structure

• Transmission : droits de mutation et dispositifs d’allègement (pacte Dutreil, démembrement)

• Financement : déductibilité des intérêts d’emprunt et effets de levier fiscaux

4. Les erreurs fréquentes lors de la création

• Choisir l’IS ou l’IR sans simulation préalable

• Sous-estimer les conséquences de l’option à TVA ou de son absence

• Mal répartir le capital, entraînant des blocages dans la gestion ou la transmission

• Créer une société sans anticiper les sorties (cession, liquidation, transmission)

• Utiliser un statut inadapté au type d’activité (location nue, meublée, promotion…)

5. L’apport d’un avocat fiscaliste spécialisé

Conseil stratégique

• Analyse de votre projet, de vos objectifs et de votre horizon d’investissement

• Comparaison chiffrée des différents régimes et statuts

• Élaboration d’un schéma fiscal personnalisé

Mise en œuvre

• Rédaction sur mesure des statuts

• Structuration des apports et du financement

• Mise en place des options fiscales et déclaratives nécessaires

Sécurisation et suivi

• Adaptation de la société aux évolutions législatives et patrimoniales

• Assistance en cas de contrôle fiscal ou de restructuration

• Anticipation des opérations de cession ou de transmission

6. Profils concernés

• Investisseurs privés souhaitant structurer un patrimoine locatif

• Promoteurs immobiliers créant une SCCV

• Marchands de biens organisant leurs opérations sous forme sociétaire

• Familles planifiant la transmission d’actifs immobiliers

• Groupes souhaitant créer une holding immobilière

Contactez un avocat spécialiste en fiscalité immobilière pour poser les bonnes fondations fiscales de vos investissements immobiliers

La création d’une société immobilière est comparable à la construction d’un immeuble : si les fondations ne sont pas solides, tout l’édifice est fragilisé.
Un avocat spécialisé garantit que votre structure sera optimisée fiscalement, juridiquement sécurisée et adaptée à vos objectifs à long terme.

Pour créer une société immobilière sur mesure, contactez le Cabinet de Maître Édouard PRUVOST, avocat fiscaliste expert en structuration fiscale immobilière.