Avocat spécialisé IFI – Impôt sur la fortune immobilière

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), qui a remplacé l’ISF depuis 2018, concerne les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier.
Cet impôt, exclusivement centré sur l’immobilier, peut représenter une charge importante si la déclaration n’est pas optimisée.
Pour réduire légalement l’IFI, bénéficier des exonérations prévues par la loi et sécuriser vos déclarations face à l’administration, l’accompagnement d’un avocat fiscaliste spécialisé IFI est un véritable atout stratégique.

1. Comprendre l’IFI : un impôt ciblé sur l’immobilier

Contrairement à l’ancien ISF, l’IFI ne prend pas en compte l’ensemble du patrimoine, mais uniquement :

• Les biens et droits immobiliers détenus directement (résidences principales et secondaires, biens locatifs, terrains)

• Les biens détenus indirectement via des structures (SCI, holdings, sociétés d’exploitation)

• Les parts ou actions de sociétés à hauteur de la fraction représentative de l’immobilier

• Certains contrats d’assurance-vie investis en supports immobiliers

L’assiette taxable correspond à la valeur vénale des biens, diminuée du passif déductible au 1er janvier.

2. Les zones d’optimisation en IFI

L’optimisation de l’IFI repose sur la maîtrise fine des règles fiscales et sur une structuration adaptée du patrimoine. Les leviers les plus courants sont :

Évaluation et abattements

• Résidence principale : abattement de 30 % sur la valeur vénale

• Réévaluation des biens : justifier une valeur inférieure par comparaison ou expertises immobilières

• Prise en compte des contraintes locatives (loyers plafonnés, baux en cours, indivision)

Exonérations légales

• Biens professionnels totalement exonérés sous conditions

• Biens affectés à l’activité principale de l’entreprise détenus directement ou indirectement

• Exonération partielle en cas de démembrement de propriété (nu-propriétaire non imposé)

Déduction des dettes

• Emprunts immobiliers en cours

• Dettes liées aux travaux d’entretien, réparation ou amélioration

• Proratisation des dettes en cas de détention indirecte via une société

Structuration patrimoniale

• Utilisation de SCI à l’IS pour limiter la valorisation taxable

• Apport de biens à une holding patrimoniale

• Démembrement et donation anticipée pour réduire la base imposable

3. Les erreurs fréquentes à éviter

• Ne pas déduire certaines dettes pourtant éligibles

• Surévaluer ses biens par manque d’expertise ou par prudence excessive

• Oublier de déclarer les parts de sociétés immobilières, même non cotées

• Négliger l’impact fiscal de l’IFI dans une succession ou transmission

• Ignorer les obligations déclaratives en cas de biens détenus à l’étranger

4. Le rôle clé de l’avocat fiscaliste spécialisé en IFI

Audit patrimonial complet

• Analyse de la composition et de la structure de votre patrimoine

• Identification des biens et dettes à inclure ou exclure

• Évaluation de la base taxable avec simulation du montant IFI

Optimisation sur mesure

• Proposition de schémas de détention plus favorables

• Mise en place d’outils juridiques (SCI, démembrement, pacte Dutreil)

• Réorganisation du patrimoine pour bénéficier d’exonérations

Sécurisation de la déclaration

• Rédaction et dépôt de la déclaration IFI (formulaire n°2042-IFI)

• Conservation des justificatifs en cas de contrôle

• Documentation fiscale pour anticiper toute contestation

Défense en cas de contrôle ou redressement

• Réponse argumentée aux demandes d’informations de l’administration

• Contestation des rectifications et négociation avec le fisc

• Représentation devant les juridictions compétentes

5. Profils concernés par l’IFI

• Propriétaires de résidences principales et secondaires à forte valeur

• Investisseurs immobiliers disposant de plusieurs biens locatifs

• Associés de SCI patrimoniales

• Détenteurs de parts de SCPI/OPCI ou de foncières cotées

• Personnes ayant un patrimoine immobilier à l’étranger

6. Anticiper l’IFI dans une stratégie patrimoniale

Un bon conseil en matière d’IFI ne se limite pas à remplir correctement la déclaration :

• Il s’intègre dans une gestion globale du patrimoine immobilier

• Il prend en compte la transmission (succession, donation)

• Il anticipe l’impact de l’IFI sur la trésorerie et la rentabilité globale

Un impôt à piloter avec précision

L’Impôt sur la Fortune Immobilière est un impôt technique, avec de nombreuses zones d’interprétation et d’optimisation.
L’intervention d’un avocat fiscaliste spécialisé IFI permet de réduire légalement le montant dû, d’éviter les erreurs coûteuses et de sécuriser votre patrimoine.

Pour optimiser, déclarer ou contester votre IFI, contactez le Cabinet de Maître Édouard PRUVOST, avocat fiscaliste spécialisé en fiscalité immobilière.