01 87 76 30 74

contact@edouardpruvost.com

Formulaire de contact

Fiscalité immobilière : investir, gérer et transmettre avec le Cabinet EDOUARD PRUVOST

La fiscalité immobilière : entre complexité et opportunité

La fiscalité immobilière est l’un des pans les plus surveillés du droit fiscal français. Elle concerne un grand nombre de contribuables — particuliers, investisseurs, professionnels, SCI, sociétés foncières — et touche à la fois l’impôt sur le revenu, les plus-values, les droits de mutation, l’IFI, sans oublier la TVA immobilière.

Dans un contexte de changement régulier des règles fiscales, d’alourdissement de la pression fiscale sur l’immobilier, et d’enjeux patrimoniaux forts, il est essentiel d’être accompagné par des experts.

Le Cabinet EDOUARD PRUVOST, spécialiste en droit fiscal immobilier, vous guide pas à pas dans la maîtrise et l’optimisation de votre fiscalité immobilière.

I. Qu’est-ce que la fiscalité immobilière ?

La fiscalité immobilière désigne l’ensemble des règles fiscales applicables :

  • à l’achat et à la vente de biens immobiliers,

  • à la détention d’actifs immobiliers (location, usage personnel, société),

  • aux revenus générés par ces biens (loyers, plus-values),

  • à leur transmission (donation, succession),

  • et à certaines opérations spécifiques (TVA, démembrement, construction, lotissement…).

Elle concerne aussi bien les particuliers, que les entreprises, les SCI, les marchands de biens, ou encore les non-résidents fiscaux.

II. Fiscalité de la détention immobilière

1. Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L’IFI remplace l’ISF depuis 2018. Il s’applique aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros. Sont concernés :

  • Résidences principales et secondaires

  • Biens locatifs (meublés ou non)

  • Parts de SCI, SCPI, OPCI

  • Démembrements (avec des règles spécifiques)

De nombreuses optimisations sont possibles : exonération des biens professionnels, passif déductible, décote pour indivision ou usufruit, etc.

2. Taxation des revenus fonciers

Cas de la location nue :

  • Revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu

  • Deux régimes possibles :

    • Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30% si revenus < 15 000 €

    • Régime réel : déduction des charges (travaux, intérêts, gestion…)

Cas de la location meublée :

  • Revenus classés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

  • Statuts :

    • LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

    • LMP (Professionnel)

  • Avantages : amortissements, déductions, fiscalité allégée selon le régime (réel, micro-BIC…)

Le Cabinet EDOUARD PRUVOST vous aide à choisir le régime le plus favorable, simuler votre imposition et sécuriser vos déclarations.

III. Fiscalité des plus-values immobilières

1. Vente d’un bien immobilier par un particulier

  • Régime de la plus-value privée

  • Exonération possible en cas de :

    • Vente de la résidence principale

    • Détention > 22 ans (exonération IR) et > 30 ans (exonération prélèvements sociaux)

  • Taxation :

    • 19 % d’impôt sur le revenu

    • 17,2 % de prélèvements sociaux

    • Majoration de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value

2. Vente via une SCI ou société à l’IS

  • Régime des plus-values professionnelles

  • Taxation différente, plus complexe, mais possibilité d’amortir le bien

L’analyse du régime fiscal applicable à votre structure est essentielle pour éviter une fiscalité excessive lors de la cession.

IV. Fiscalité à l’acquisition d’un bien immobilier

1. Droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

  • Environ 4 à 5 % du prix d’achat

  • Payés lors de la signature chez le notaire

2. TVA immobilière

Applicable uniquement dans certains cas :

  • Logement neuf < 5 ans

  • Vente par un professionnel

  • Terrain à bâtir

La distinction entre TVA et droits de mutation peut faire varier fortement le coût d’acquisition. Le Cabinet EDOUARD PRUVOST vous éclaire sur le régime applicable.

V. Fiscalité de la transmission immobilière

1. Donation ou succession de biens immobiliers

  • Application des droits de mutation à titre gratuit

  • Barèmes progressifs et abattements

2. Optimisations patrimoniales

  • Pacte Dutreil

  • Démembrement de propriété

  • SCI familiale : outil de gestion, de transmission, et d’optimisation fiscale

VI. Structuration juridique et fiscale : SCI, société à l’IS, indivision…

Le choix de la structure juridique de détention est stratégique :

  • SCI à l’IR : souplesse, transparence fiscale, adaptée à la gestion familiale

  • SCI à l’IS : amortissements possibles, mais plus-value plus lourdement taxée

  • SAS immobilière, SARL de famille, LMP/LNMP : régimes spécifiques à étudier

Le Cabinet EDOUARD PRUVOST vous accompagne dans le montage le plus adapté à vos objectifs fiscaux, patrimoniaux et successoraux.

VII. Fiscalité immobilière et non-résidents

Les non-résidents fiscaux français sont également soumis à des impôts en France en cas de :

  • Location de biens situés en France

  • Vente d’un bien immobilier

  • Transmission à leurs héritiers

Des conventions fiscales internationales peuvent éviter la double imposition, mais nécessitent une analyse fine. Nous accompagnons également les non-résidents dans leurs obligations déclaratives.

VIII. Contrôles fiscaux et contentieux immobiliers

Le secteur immobilier fait l’objet de contrôles fiscaux fréquents :

  • Sous-évaluation lors d’une donation ou succession

  • Travaux déduits à tort

  • Requalification de locations meublées en activité professionnelle

  • Non-déclaration d’un bien à l’IFI

Le Cabinet EDOUARD PRUVOST intervient à chaque étape : audit préventif, régularisation, défense lors d’un contrôle.

IX. Pourquoi faire appel au Cabinet EDOUARD PRUVOST ?

Nous accompagnons :

  • Les particuliers fortunés dans la gestion de leur patrimoine immobilier

  • Les investisseurs dans leurs projets locatifs ou de revente

  • Les entrepreneurs dans la structuration immobilière de leur société

  • Les non-résidents dans leurs problématiques transfrontalières

Nos atouts :

  • Expertise pointue en fiscalité immobilière et patrimoniale
  • Approche globale
  • Suivi personnalisé et confidentialité garantie
  • Défense solide en cas de contrôle fiscal

Conclusion : une stratégie immobilière, c’est d’abord une stratégie fiscale

Dans un environnement fiscal de plus en plus technique et mouvant, la bonne maîtrise de la fiscalité immobilière est une condition essentielle à la performance et à la sécurité de vos projets.

Le Cabinet EDOUARD PRUVOST vous propose un accompagnement sur mesure, que vous soyez investisseur, propriétaire, professionnel ou héritier.

Prenez contact avec nous pour un audit fiscal complet de votre patrimoine immobilier ou pour structurer un projet immobilier avec efficacité et sérénité.