Par une décision du 12 novembre 2025 (CE, n° 498267), le Conseil d’État a partiellement annulé des commentaires administratifs relatifs au régime de TVA applicable à la location meublée, publiés au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) le 7 août 2024. Saisi par le Syndicat des professionnels de la location meublée (SPLM), la juridiction administrative suprême rappelle les limites du pouvoir d’interprétation de l’administration fiscale en matière de fiscalité immobilière et de locations de courte durée.
Contexte juridique de la décision du Conseil d’État sur la TVA en location meublée
La réforme de l’article 261 D du CGI issue de la loi de finances pour 2024
La loi de finances pour 2024 a modifié l’article 261 D du code général des impôts afin de préciser les conditions dans lesquelles les locations meublées de courte durée relèvent de la TVA lorsqu’elles sont assimilables à des prestations d’hébergement de type hôtelier.
Sont concernées les locations d’une durée n’excédant pas trente nuitées, lorsque le prestataire fournit au moins trois des quatre prestations suivantes :
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le petit-déjeuner ;
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le nettoyage régulier des locaux ;
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la fourniture de linge de maison ;
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la réception de la clientèle, même non personnalisée.
Ces critères visent à distinguer la simple location meublée exonérée de TVA des activités concurrentes du secteur hôtelier, obligatoirement soumises à la taxe.
Les commentaires du BOFiP contestés par les professionnels de la location meublée
Dans ses commentaires publiés le 7 août 2024, l’administration fiscale a précisé les modalités d’appréciation de certaines prestations. Elle indiquait notamment que, pour les séjours inférieurs à une semaine, les conditions de nettoyage régulier et de fourniture de linge de maison étaient réputées satisfaites dès lors que ces prestations étaient réalisées avant le début du séjour.
Cette interprétation a été contestée par le SPLM, estimant qu’elle instaurait une présomption automatique non prévue par la loi.
Appréciation du Conseil d’État sur le nettoyage et la fourniture de linge de maison
Une prise en compte de la durée du séjour validée
Le Conseil d’État valide le principe selon lequel le caractère « régulier » du nettoyage des locaux et du renouvellement du linge doit être apprécié en fonction de la durée du séjour, conformément à l’article 261 D du CGI et à la directive européenne TVA.
Une automaticité contraire au principe de légalité fiscale
En revanche, la Haute juridiction censure la position de l’administration consistant à considérer que, pour tout séjour inférieur à une semaine, ces conditions seraient nécessairement remplies du seul fait que le nettoyage et la fourniture du linge ont été effectués avant l’arrivée du client.
Selon le Conseil d’État, cette interprétation ajoute à la loi telle qu’elle doit être lue à la lumière de la directive 2006/112/CE. Elle prive les critères légaux de leur caractère appréciatif et méconnaît le principe selon lequel seule une analyse concrète des prestations permet de déterminer si l’activité est assimilable à une activité hôtelière.
En conséquence, les mentions litigieuses figurant aux paragraphes 80 et 90 du BOFiP sont annulées.
Réception de la clientèle et boîte à clés : position confirmée du Conseil d’État
Une réception non personnalisée admise par le CGI
Le Conseil d’État rejette en revanche le recours dirigé contre le paragraphe 100 du BOFiP relatif à la réception de la clientèle. Il rappelle que l’article 261 D du CGI prévoit expressément que cette réception peut être non personnalisée, sans intervention humaine directe.
La boîte à clés ne suffit pas à elle seule
Le juge confirme que le fait d’offrir au client un choix entre un accueil physique et un accueil dématérialisé, incluant la remise des clés par une boîte à clés, peut caractériser une prestation de réception de la clientèle. Toutefois, la décision précise que la simple mise à disposition d’une boîte à clés, isolément, ne suffit pas à remplir ce critère.
Portée pratique de la décision pour les loueurs en meublé
Cette décision du Conseil d’État rappelle que l’administration fiscale ne peut, par voie de commentaires, transformer des critères d’appréciation légaux en présomptions automatiques défavorables aux contribuables.
Elle sécurise partiellement la situation des professionnels et investisseurs en location meublée, en imposant une appréciation au cas par cas des prestations réellement offertes, tout en confirmant une interprétation large de la notion de réception de la clientèle.