Fiscalité immobilière des entreprises

La fiscalité immobilière : un enjeu stratégique pour les entreprises

La fiscalité immobilière des entreprises regroupe l’ensemble des règles fiscales applicables aux biens immobiliers détenus ou exploités par des personnes morales. Qu’il s’agisse de bureaux, entrepôts, locaux commerciaux ou immeubles de placement, l’immobilier d’entreprise a un impact majeur sur la rentabilité, la trésorerie et la stratégie patrimoniale de votre société.

• Quels impôts concernent l’immobilier d’entreprise ?

• Quelle structure adopter pour optimiser votre fiscalité ?

• Les erreurs à éviter et les stratégies recommandées ?

1. Définition : qu’est-ce que la fiscalité immobilière d’entreprise ?

La fiscalité immobilière d’entreprise désigne l’ensemble des taxes, impôts et obligations fiscales qui s’appliquent lorsqu’une société :

• Détient un bien immobilier (en propre ou via une structure)

• Loue un bien immobilier (professionnel ou mixte)

• Vend un actif immobilier (cession avec plus-value)

• Exploite un bien (siège social, entrepôt, commerce…)

Les enjeux fiscaux sont nombreux : impôt sur les sociétés (IS), TVA, droits de mutation, CFE, taxe de 3 %, etc.

2. Les impôts qui s’appliquent aux entreprises propriétaires d’un bien immobilier

2.1 Impôt sur les sociétés (IS)

Les revenus issus des loyers perçus ou des plus-values de cession entrent dans le calcul du résultat fiscal soumis à l’IS :

• Taux standard en 2025 : 25 %

• Taux réduit pour les PME éligibles : 15 % jusqu’à 42 500 €

Avantage : l’entreprise peut amortir le bien immobilier et déduire les charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxes…).

2.2 Cotisation foncière des entreprises (CFE)

Toute société occupant ou possédant un local est soumise à la CFE. C’est une taxe locale, dont le montant varie selon la commune et l’activité.

2.3 Taxe annuelle de 3 %

Applicable aux sociétés détenant un patrimoine immobilier en France d’une valeur importante, cette taxe s’élève à 3 % de la valeur vénale du bien.

2.4 TVA ou droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

• Si l’immeuble est neuf (moins de 5 ans) : TVA à 20 % sur la vente

• Si l’immeuble est ancien : droits de mutation (5,80 % le plus souvent).

La bonne structure fiscale permet souvent de récupérer la TVA sous conditions.

2.5 Plus-value immobilière

Les plus-values de cession d’un bien immobilier par une entreprise sont intégrées au résultat imposable. Il n’existe pas d’abattement progressif comme pour les particuliers (pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés), sauf dans certains cas particuliers (réinvestissement, exonérations sectorielles…).

3. Quelle structure choisir pour optimiser la fiscalité immobilière d’une entreprise ?

SCI à l’IS : amortissement mais fiscalité lourde à la sortie

• Avantages :

  • Amortissement du bien = réduction de l’IS

  • Déduction des charges

• Inconvénients :

  • Fiscalité lourde en cas de revente

SCI à l’IR (transparence fiscale)

• Avantages :

  • Régime plus souple

  • Abattements pour durée de détention en cas de cession

• Inconvénients :

  • Pas d’amortissement

  • Imposition sur les loyers au barème progressif

4. Stratégies pour réduire la fiscalité immobilière d’entreprise

• Créer une structure dédiée (SCI, SAS, etc.)

• Amortir le bien via une société soumise à l’IS

• Optimiser la CFE par zonage ou exonération

• Choisir le bon régime de TVA à l’achat

• Anticiper la fiscalité des plus-values

5. Pièges à éviter

• Mauvaise option fiscale (ex. IS au lieu d’IR, ou inversement)

• Absence d’amortissement si transparence fiscale non maîtrisée

• Surévaluation des loyers intra‑groupe

• Taxe de 3 % non déclarée

Maîtriser la fiscalité immobilière pour protéger vos marges

La fiscalité immobilière des entreprises est un levier essentiel de performance. Un mauvais choix de structure ou une erreur de régime peut coûter cher à la revente ou en cas de contrôle fiscal. Il est donc crucial de :

• Auditer votre situation actuelle

• Élaborer une stratégie patrimoniale claire

• Travailler avec un expert fiscaliste ou avocat spécialisé

Pour obtenir des conseils en fiscalité immobilière, contactez le Cabinet.