Une phase décisive dans la gestion du risque fiscal

Le contrôle fiscal immobilier constitue une étape stratégique dans le traitement du risque fiscal attaché aux opérations immobilières.
C’est à ce stade que se construisent les qualifications retenues par l’administration, que se fixent les méthodes d’analyse des opérations et que se dessinent, le cas échéant, les contours d’un futur contentieux fiscal.

L’enjeu du contrôle ne se limite pas à répondre aux demandes de l’administration fiscale.
Il consiste à structurer une position juridique cohérente, techniquement fondée et susceptible d’être défendue dans la durée.

Le contrôle fiscal immobilier : une phase stratégique

Les contrôles fiscaux portant sur des opérations immobilières se caractérisent par une analyse approfondie de la structuration juridique et fiscale des opérations réalisées : acquisitions, cessions, restructurations, opérations intragroupe, schémas de détention ou d’investissement.

En pratique, les discussions avec l’administration portent fréquemment sur :

• la qualification des opérations au regard des régimes de TVA immobilière ;

• la nature de l’activité exercée (gestion patrimoniale, activité professionnelle, marchand de biens, promotion) ;

• le traitement fiscal des plus-values immobilières ;

• la fiscalité des structures à prépondérance immobilière ;

• la cohérence des choix de structuration retenus.

Ces analyses reposent largement sur l’interprétation des faits et de leur chronologie.
La manière dont les opérations sont présentées, documentées et juridiquement qualifiées au stade du contrôle conditionne directement la suite de la procédure.

La réponse aux propositions de rectification

La proposition de rectification constitue un moment central du contrôle fiscal immobilier.
Elle formalise la position de l’administration fiscale et fixe le cadre juridique du désaccord.

La réponse à la proposition de rectification implique notamment :

• une analyse des fondements juridiques retenus par l’administration ;

• la discussion des qualifications opérées et des méthodes d’analyse utilisées ;

• la mise en perspective des opérations au regard de leur économie réelle ;

• l’anticipation des arguments susceptibles d’être développés ultérieurement devant le juge.

La rédaction de cette réponse constitue un exercice technique déterminant, dans lequel se joue la solidité de la position fiscale défendue.

Définition et mise en œuvre de la stratégie de défense

L’accompagnement lors d’un contrôle fiscal immobilier suppose une approche structurée, tenant compte à la fois des enjeux immédiats du contrôle et des conséquences à moyen et long terme.

La stratégie adoptée peut viser :

• à circonscrire le périmètre du redressement ;

• à obtenir une révision partielle ou totale de la position de l’administration ;

• à préserver certains équilibres fiscaux ou patrimoniaux ;

• ou, lorsque cela s’avère nécessaire, à préparer de manière cohérente une phase contentieuse ultérieure.

Cette anticipation est essentielle.
Une défense construite exclusivement dans l’urgence du contentieux, sans travail préalable au stade du contrôle, fragilise la position du contribuable.

Du contrôle fiscal au contentieux fiscal immobilier

Lorsque le désaccord persiste à l’issue du contrôle, le contentieux fiscal immobilier s’inscrit dans le prolongement des positions exprimées lors de la phase administrative.
Les arguments développés devant les juridictions trouvent leur origine dans les échanges intervenus lors du contrôle et dans la réponse aux propositions de rectification.

L’accompagnement du contrôle fiscal immobilier vise ainsi à :

• préparer un dossier juridiquement cohérent ;

• sécuriser la qualification des opérations ;

• organiser la charge de la preuve ;

• poser, le cas échéant, les bases d’une contestation contentieuse structurée.

Une pratique spécialisée du contrôle fiscal immobilier

Maître Édouard Pruvost, avocat fiscaliste au Barreau de Paris, exerce une activité exclusivement consacrée au droit fiscal.
Il est titulaire du Certificat de spécialisation en droit fiscal délivré par le Conseil national des barreaux ainsi que d’un Doctorat en droit fiscal, avec une spécialisation en fiscalité des sociétés.

Il intervient dans le cadre de contrôles fiscaux immobiliers, en accompagnant les contribuables tout au long de la procédure :

• analyse des opérations contrôlées ;

• assistance dans les échanges avec l’administration fiscale ;

• rédaction des réponses aux propositions de rectification ;

• définition de la stratégie à adopter.

Son expertise en fiscalité immobilière s’appuie sur une pratique approfondie des opérations et investissements immobiliers, ainsi que sur une activité d’enseignement universitaire, de formation professionnelle et de contribution à la doctrine fiscale (Revue Française de Comptabilité, Revue de Droit fiscal – LexisNexis).

Il est Président du jury du Certificat de spécialisation en droit fiscal à l’École de Formation du Barreau de Paris (EFB) et membre de l’Institut des Avocats Conseils Fiscaux (IACF).

Fort de plus de dix années d’expérience et de plus de mille dossiers traités exclusivement en droit fiscal, le cabinet accompagne ses clients dans les contrôles fiscaux immobiliers avec une approche fondée sur :

• la rigueur juridique ;

• l’anticipation procédurale ;

• la maîtrise des enjeux fiscaux propres aux opérations immobilières.