Cass. com., 6 mai 2026, n° 24-22.185, publié au Bulletin
Par un arrêt du 6 mai 2026, la chambre commerciale de la Cour de cassation apporte une précision importante sur l’interprétation des clauses conventionnelles relatives aux sociétés à prépondérance immobilière.
La question soumise à la Cour dépassait le seul calcul de l’impôt de solidarité sur la fortune d’un non-résident. Elle portait, plus fondamentalement, sur l’articulation entre une convention fiscale internationale et le droit fiscal interne lorsque la convention emploie une notion sans en donner une définition autonome.
La solution retenue mérite une attention particulière pour les non-résidents détenant, directement ou au travers de sociétés étrangères, un patrimoine immobilier en France.
Une chaîne de détention entre la Russie, Chypre, la Suisse et la France
Le contribuable était résident fiscal de Russie.
Au titre des années 2015 et 2016, il avait déclaré à l’impôt de solidarité sur la fortune la participation de 100 % qu’il détenait dans une société de droit chypriote, la société Callistephus.
La structure de détention présentait un caractère international.
La société chypriote détenait l’intégralité du capital de deux sociétés suisses. Elle détenait également 5 % du capital de deux sociétés civiles immobilières françaises.
Les 95 % restants du capital de ces deux SCI étaient détenus par la fille du contribuable.
Les quatre sociétés étaient propriétaires de biens immobiliers situés en France.
Après avoir inclus sa participation dans la société chypriote dans ses déclarations d’ISF, le contribuable en demanda finalement l’exclusion et sollicita, en 2017, la restitution d’une partie de l’impôt acquitté.
L’administration fiscale rejeta cette demande. La cour d’appel de Paris confirma la position de l’administration par un arrêt du 7 octobre 2024.
Le contribuable se pourvut alors en cassation.
Le débat : la convention devait-elle être interprétée indépendamment du droit français ?
Le litige portait sur l’article 22, paragraphe 2, de la convention fiscale franco-russe du 26 novembre 1996.
Cette stipulation prévoyait que la fortune constituée par des actions, parts ou autres droits dans une société ou personne morale dont l’actif est principalement constitué, directement ou par l’interposition d’une ou plusieurs autres sociétés ou personnes morales, de biens immobiliers situés dans un État contractant pouvait être imposée dans cet État.
La France pouvait donc imposer la participation détenue par le résident russe si la société chypriote devait être regardée comme ayant un actif principalement constitué, directement ou indirectement, de biens immobiliers situés en France.
Toute la difficulté tenait à la détermination de cette « prépondérance immobilière ».
La convention franco-russe ne définissait pas cette notion.
Le contribuable soutenait en substance qu’il convenait de procéder à une lecture stricte et autonome de l’article 22 de la convention.
Selon cette analyse, la participation de 5 % détenue par la société chypriote dans les SCI françaises ne permettait pas d’intégrer dans son actif la totalité de la valeur des immeubles détenus par ces sociétés.
Le contribuable contestait notamment la prise en compte des 95 % du capital des SCI détenus par sa fille.
Il soutenait également que les comptes courants consentis par la société chypriote pour financer l’acquisition des immeubles devaient être analysés comme des créances mobilières et pris en compte comme telles pour apprécier la composition de son actif.
La thèse du contribuable reposait donc sur une idée centrale : la convention devait déterminer elle-même l’étendue du pouvoir d’imposer de la France, sans qu’il soit possible d’importer dans son interprétation les mécanismes du droit fiscal français.
L’article 3, paragraphe 2 : la clause de renvoi au droit interne
La Cour de cassation rejette cette analyse.
Son raisonnement repose d’abord sur l’article 3, paragraphe 2, de la convention franco-russe.
Cette stipulation prévoit que, pour l’application de la convention par un État contractant, tout terme ou expression qui n’y est pas défini reçoit le sens que lui attribue le droit de cet État, sauf si le contexte exige une interprétation différente.
La convention précisait également que le sens attribué par le droit fiscal de l’État concerné prévalait sur celui retenu par les autres branches de son droit.
Cette clause, classique en matière conventionnelle, devient ici le cœur du raisonnement.
Pour la Cour de cassation, la notion de personne morale dont l’actif est principalement constitué de biens immobiliers n’est pas définie par la convention franco-russe.
En outre, aucun élément du contexte conventionnel, et notamment du protocole annexé à la convention, n’imposait de retenir une interprétation différente.
Il convenait donc de rechercher le sens donné à cette notion par le droit fiscal français.
Le renvoi aux articles 750 ter et 990 D du CGI
La Cour de cassation se réfère alors aux règles internes applicables à l’ISF au titre des années litigieuses.
L’ancien article 885 A du CGI soumettait les personnes physiques non domiciliées fiscalement en France à l’ISF à raison de leurs biens situés en France.
L’ancien article 885 D renvoyait, pour la détermination de l’assiette de l’ISF, aux règles applicables en matière de droits de mutation par décès.
Ce renvoi conduisait notamment à l’article 750 ter du CGI.
Dans sa rédaction applicable au litige, ce texte considérait comme françaises les actions et parts de sociétés ou personnes morales non cotées ayant leur siège hors de France et dont l’actif était principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, à proportion de la valeur de ces biens dans l’actif total de la société.
Mais le dispositif allait plus loin.
Pour l’appréciation de la détention indirecte d’un immeuble, l’article 750 ter prenait également en considération les participations détenues conjointement avec certains membres du groupe familial, notamment les descendants.
Il renvoyait en outre à l’article 990 D du CGI pour la notion de détention par entité interposée.
Or l’article 990 D retient une conception particulièrement large de l’interposition.
Une entité est réputée posséder des biens ou droits immobiliers en France par entité interposée dès lors qu’elle détient une participation, « quelles qu’en soient la forme et la quotité », dans une entité propriétaire de ces biens ou elle-même interposée dans une chaîne de participations.
Le nombre d’entités juridiques interposées est indifférent.
Une conception extensive de la prépondérance immobilière transposée dans la convention
C’est ici que réside l’apport essentiel de l’arrêt.
La Cour de cassation juge que la notion conventionnelle de société dont l’actif est principalement constitué, directement ou indirectement, de biens immobiliers situés en France doit recevoir le sens que lui donnent les articles 750 ter et 990 D du CGI.
Autrement dit, le droit fiscal interne français ne se contente pas de déterminer les modalités d’imposition une fois le pouvoir d’imposer attribué à la France.
Il intervient en amont pour donner son sens à une notion utilisée par la convention elle-même.
Cette distinction est fondamentale.
Le principe de subsidiarité des conventions fiscales conduit traditionnellement à déterminer, dans un premier temps, si le droit interne français prévoit une imposition, puis, dans un second temps, à rechercher si la convention fiscale applicable fait obstacle à cette imposition.
Mais, lorsque la convention utilise un terme non défini et comporte une clause analogue à l’article 3, paragraphe 2, son interprétation peut elle-même nécessiter un retour au droit interne.
Le droit interne entre alors dans le raisonnement conventionnel par le jeu de la clause de renvoi.
Dans l’affaire jugée, cette articulation permet à la France de retenir la conception extensive de la détention immobilière indirecte résultant des articles 750 ter et 990 D du CGI.
La présence de sociétés chypriote et suisses dans la chaîne de détention ne neutralise donc pas la localisation française des actifs immobiliers sous-jacents.
De même, la faible participation directe de 5 % de la société chypriote dans les SCI françaises ne suffit pas, dans les circonstances de l’espèce, à exclure l’application du mécanisme.
La détention des 95 % restants par la fille du contribuable entre dans le champ des règles françaises auxquelles renvoie l’interprétation conventionnelle retenue par la Cour.
Une solution qui s’inscrit dans une jurisprudence antérieure
La décision du 6 mai 2026 n’est pas totalement isolée.
Dans un arrêt du 19 mars 2013 relatif à la convention fiscale franco-koweïtienne, la chambre commerciale avait déjà été confrontée à l’imposition à l’ISF d’un résident du Koweït détenant des participations dans une société koweïtienne, elle-même liée à des SCI françaises propriétaires d’immeubles situés en France.
La Cour avait déjà admis une analyse tenant compte de la détention immobilière indirecte.
L’arrêt du 6 mai 2026 présente toutefois un intérêt particulier en raison de la netteté de sa motivation.
Publié au Bulletin, il identifie expressément le mécanisme juridique permettant le recours au droit interne : l’article 3, paragraphe 2, de la convention et l’absence de définition conventionnelle autonome de la notion litigieuse.
Quelle portée sous l’IFI ?
L’arrêt concerne l’ISF dû au titre des années 2015 et 2016.
Il convient donc d’être prudent avant de transposer mécaniquement sa solution à l’impôt sur la fortune immobilière.
L’IFI obéit à ses propres règles d’assiette et de détention indirecte.
Pour autant, l’enseignement conventionnel de la décision conserve toute son importance.
La question de l’articulation entre les règles françaises relatives à la détention indirecte d’actifs immobiliers et les clauses de fortune figurant dans les conventions fiscales demeure centrale pour les non-résidents.
Surtout, la méthode d’interprétation retenue par la Cour dépasse le seul ISF.
Chaque fois qu’une convention fiscale utilise une notion sans la définir, il convient de vérifier l’existence d’une clause de renvoi au droit interne comparable à l’article 3, paragraphe 2, puis de rechercher si le contexte conventionnel impose ou non une interprétation autonome.
L’analyse ne peut donc jamais se limiter à la seule lecture de l’article conventionnel attribuant le pouvoir d’imposer.
Une vigilance particulière pour les structures patrimoniales internationales
Cet arrêt rappelle enfin une réalité pratique essentielle.
L’interposition d’une société étrangère ne suffit pas à placer un investissement immobilier français hors du champ de l’impôt français.
Lorsqu’un non-résident détient des actifs français au travers d’une ou plusieurs sociétés étrangères, l’analyse fiscale doit porter sur l’intégralité de la chaîne de détention.
La juridiction de constitution des sociétés, la quotité de chaque participation, la composition de l’actionnariat familial, la nature des actifs sous-jacents et les modalités de financement doivent être examinées conjointement.
Il convient également de procéder à une lecture précise de la convention fiscale applicable et, en particulier, de ses définitions, de son protocole et de sa clause générale d’interprétation.
L’apport de l’arrêt du 6 mai 2026 est à cet égard particulièrement clair : lorsqu’une notion conventionnelle n’est pas définie, la clause de renvoi au droit interne peut conduire à importer dans l’interprétation de la convention les mécanismes parfois extensifs du droit fiscal français.