Comment structurer l’acquisition d’un bien immobilier en France par un non-résident ?
L’acquisition d’un bien immobilier en France par une personne résidant à l’étranger soulève des questions fiscales spécifiques qui doivent idéalement être examinées avant la signature de l’opération.
L’investissement peut notamment être réalisé directement, par l’intermédiaire d’une SCI, d’une société française soumise à l’impôt sur les sociétés ou, dans certaines situations, au travers d’une structure étrangère.
Le choix entre ces différentes solutions ne dépend pas uniquement de la fiscalité applicable au moment de l’acquisition.
Il convient également d’anticiper l’imposition des revenus générés par le bien, les conséquences d’un financement par emprunt, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la fiscalité applicable lors de la revente ainsi que les conséquences d’une transmission.
La qualité de non-résident ne fait pas disparaître l’imposition française attachée à un immeuble situé en France. Sous réserve des conventions fiscales internationales, les revenus tirés d’immeubles français demeurent susceptibles d’être imposés en France et les non-résidents peuvent également être concernés par l’IFI sur leur patrimoine immobilier français.
Une structuration qui dépend de chaque investissement
Il n’existe pas de structure universellement optimale.
La solution dépend notamment du pays de résidence de l’investisseur, de la convention fiscale applicable, de la nature et de la valeur du bien, de son mode d’exploitation, du financement de l’acquisition, de la durée de détention envisagée et des objectifs patrimoniaux de l’investisseur.
Une structure avantageuse pendant la période de détention peut notamment produire des conséquences fiscales sensiblement différentes au moment de la cession ou de la transmission.
Pour les investissements importants, il est donc préférable de comparer les différentes structures avant l’acquisition, lorsque les principaux choix restent ouverts.
L’intervention du cabinet
Le cabinet intervient quotidiennement auprès d’investisseurs résidant hors de France souhaitant acquérir des actifs immobiliers français.
Dans le cadre d’une étude fiscale préalable à l’acquisition, nous analysons la situation personnelle et patrimoniale de l’investisseur, la convention fiscale applicable et les caractéristiques de l’opération envisagée afin de comparer les principales modalités de détention.
L’objectif est de permettre à l’investisseur de choisir sa structure en disposant d’une vision fiscale de l’ensemble de l’opération, de l’acquisition jusqu’à la cession ou la transmission du bien.