Investir dans l’immobilier en France depuis les États-Unis : quelle structuration fiscale ?
L’acquisition d’un bien immobilier en France par une personne résidant aux États-Unis soulève des questions fiscales spécifiques qui doivent idéalement être examinées avant la réalisation de l’investissement.
Le choix du mode de détention peut avoir des conséquences importantes non seulement au moment de l’acquisition, mais également pendant toute la durée de l’investissement et lors de la revente ou de la transmission du bien.
Acquisition directe, SCI ou autre société ?
Un investisseur américain peut notamment envisager d’acquérir directement le bien ou de recourir à une SCI française. Pour certaines opérations, d’autres structures françaises ou étrangères peuvent également être étudiées.
Il n’existe pas de solution systématiquement préférable.
Le choix dépend notamment de la nature et de la valeur du bien, de son utilisation, du financement, de la perception éventuelle de revenus locatifs, de la durée de détention envisagée et des objectifs patrimoniaux de l’investisseur.
La présence d’un contribuable américain nécessite en outre d’être particulièrement attentif au traitement des structures françaises dans un contexte franco-américain.
Anticiper la détention, la cession et la transmission
Une structuration fiscale pertinente ne doit pas être appréciée uniquement au regard de l’imposition annuelle des revenus.
Il convient également d’anticiper les conséquences en matière d’IFI, la fiscalité applicable lors de la revente ainsi que les conséquences d’une donation ou d’une succession.
Les conventions fiscales conclues entre la France et les États-Unis doivent également être prises en compte afin d’apprécier la situation internationale de l’investisseur.
Une structure qui paraît adaptée à court terme peut ainsi se révéler moins pertinente au moment de la cession ou de la transmission du patrimoine.
L’intervention du cabinet
Le cabinet dispose d’une expérience particulière dans l’accompagnement des résidents américains réalisant des investissements immobiliers en France.
Nous réalisons des études fiscales préalables à l’acquisition permettant de comparer les différentes structures envisageables et d’en apprécier les principales conséquences fiscales françaises.
L’analyse peut notamment porter sur le mode de détention, la fiscalité des revenus, l’IFI, la future cession du bien, sa transmission et l’application des conventions fiscales franco-américaines.
L’objectif est de permettre à l’investisseur de choisir sa structure avant l’acquisition, lorsqu’il est encore possible d’arbitrer entre plusieurs solutions.