Société étrangère propriétaire d’un immeuble en France : quels risques fiscaux ?
La détention d’un bien immobilier situé en France par une société étrangère est une situation fréquente dans le cadre d’investissements internationaux. Elle peut concerner aussi bien une société d’exploitation souhaitant disposer de locaux en France qu’une société patrimoniale, une holding ou une structure constituée spécifiquement pour réaliser un investissement immobilier.
Le fait que la société soit établie hors de France ne signifie toutefois pas que l’investissement échappe à la fiscalité française.
La détention d’un immeuble français par une entité étrangère est susceptible d’entraîner plusieurs obligations fiscales en France, tant pendant la période de détention qu’au moment de la cession. Les conséquences doivent par ailleurs être examinées au regard de la convention fiscale éventuellement conclue entre la France et l’État dans lequel la société est établie.
Pour les investissements significatifs, il est donc recommandé d’analyser la structure de détention avant l’acquisition ou, lorsque l’investissement existe déjà, de procéder à un audit de la situation fiscale française de la société.
Une société étrangère peut être imposable en France sur son activité immobilière
L’absence de siège social ou même, dans certaines situations, d’établissement stable en France ne permet pas nécessairement d’écarter toute imposition française.
Une société étrangère propriétaire d’un immeuble situé en France peut notamment être soumise à l’impôt français à raison des revenus générés par cet actif.
La situation doit cependant être appréciée en fonction de la forme de la société, de la nature de son activité, des modalités d’exploitation de l’immeuble et de la convention fiscale internationale applicable.
La détention directe d’un immeuble français par une société étrangère doit donc être examinée dès la structuration de l’investissement.
La taxe annuelle de 3 % constitue un point de vigilance majeur
L’un des dispositifs les plus spécifiques à la détention internationale d’immobilier français est la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles situés en France.
Son champ d’application est particulièrement large : il concerne en principe les entités juridiques étrangères qui détiennent, directement ou indirectement, des immeubles ou certains droits immobiliers situés en France.
Une structure internationale comportant plusieurs sociétés interposées, différentes catégories d’actionnaires ou une holding située à l’étranger nécessite une analyse spécifique afin de déterminer les obligations applicables à chacune des entités concernées.
La déclaration n° 2746-SD constitue notamment l’une des formalités susceptibles d’intervenir dans le cadre de ce dispositif.
Les obligations fiscales françaises ne se limitent pas à la taxe de 3 %
L’analyse d’une société étrangère propriétaire d’un immeuble en France ne doit jamais être limitée à cette seule taxe.
Selon la situation, il convient également d’examiner l’impôt sur les bénéfices générés par l’immeuble, la TVA lorsque l’activité ou l’opération entre dans son champ, les impôts locaux et les différentes obligations déclaratives françaises. Une entreprise étrangère propriétaire d’un immeuble français peut notamment être redevable de la taxe foncière.
Les modalités de financement de l’investissement méritent également une attention particulière lorsque l’acquisition est financée par une société du groupe, une holding étrangère ou des associés.
La fiscalité française de la structure doit ainsi être appréciée dans son ensemble et non taxe par taxe.
La cession de l’immeuble doit être anticipée dès l’acquisition
La fiscalité applicable lors de la revente constitue un autre élément essentiel de l’analyse.
Les conséquences fiscales peuvent donc être très différentes selon que l’investissement a été réalisé directement par la société étrangère, par l’intermédiaire d’une société française ou au travers de plusieurs structures.
C’est pourquoi une structuration ne devrait pas être appréciée uniquement au regard de son coût fiscal pendant la période de détention.
Il convient également d’anticiper les conséquences de la sortie de l’investissement.
Les conventions fiscales internationales doivent être prises en compte
Lorsqu’une société étrangère détient un actif immobilier en France, le droit fiscal français ne constitue qu’une partie de l’analyse.
La convention fiscale conclue entre la France et l’État de résidence de la société peut notamment avoir une incidence sur la répartition du pouvoir d’imposer certains revenus ou certaines plus-values et sur les mécanismes destinés à éviter une double imposition.
L’analyse peut devenir plus complexe lorsque la société qui détient directement l’immeuble appartient elle-même à une holding établie dans un autre État ou lorsque les bénéficiaires de la structure résident dans plusieurs pays.
Il est alors nécessaire d’examiner l’ensemble de la chaîne de détention, et non uniquement la société figurant sur l’acte d’acquisition.
L’intervention du cabinet
Le cabinet dispose d’une expérience particulière en fiscalité immobilière internationale et accompagne régulièrement des sociétés et investisseurs étrangers détenant des actifs immobiliers en France.
Nous intervenons aussi bien avant l’acquisition d’un immeuble que sur des structures existantes ou préalablement à une restructuration ou à une cession.
Le cabinet réalise notamment des études fiscales portant sur :
- la structuration de l’acquisition d’un actif immobilier français par un investisseur étranger ;
- les conséquences fiscales de la détention directe ou indirecte d’un immeuble français par une société étrangère ;
- l’application de la taxe annuelle de 3 % et les obligations déclaratives correspondantes ;
- l’analyse de structures comportant plusieurs sociétés françaises ou étrangères ;
- la fiscalité applicable aux revenus générés par l’actif ;
- les conséquences fiscales d’une restructuration ou d’une cession.
Chaque situation étant différente, l’analyse tient compte de la forme et de l’État d’établissement des sociétés concernées, de la chaîne de détention, de la nature de l’investissement, de son financement et de la convention fiscale internationale applicable.
L’objectif de l’étude est de fournir au client une vision globale de sa situation fiscale française et de lui permettre de sécuriser la détention, la restructuration ou la cession de son investissement immobilier en France.