Formation Fiscalité du marchand de biens 2026
Maîtriser et sécuriser la fiscalité des opérations d’achat-revente immobilière
TVA immobilière • Droits d’enregistrement • Impôt sur les bénéfices • Qualification de marchand de biens • Structuration des opérations • Actualité fiscale et jurisprudence
Formation en visioconférence dispensée en direct par Maître Édouard Pruvost, avocat spécialisé en droit fiscal et fiscalité immobilière.
4 heures de formation
En visioconférence et en direct
Une session chaque mois
690 € HT par participant
La fiscalité est au cœur de la rentabilité d’une opération d’achat-revente
Acheter un immeuble pour le revendre ne relève pas de la même fiscalité qu’un investissement immobilier destiné à être conservé.
Qualification de marchand de biens, TVA immobilière, TVA sur marge, droits d’enregistrement, engagement de revendre, traitement fiscal des travaux, détermination du résultat imposable, choix de la structure d’exploitation ou encore risque de requalification : une opération d’achat-revente peut soulever plusieurs problématiques fiscales simultanément.
Une mauvaise appréciation du régime applicable peut avoir des conséquences financières importantes et remettre en cause la rentabilité attendue de l’opération.
Cette formation a pour objectif de présenter, en quatre heures, les règles fiscales essentielles qu’un marchand de biens ou qu’un professionnel accompagnant des opérations d’achat-revente doit maîtriser avant de réaliser ou de conseiller une opération.
Elle repose sur une approche volontairement pratique de la fiscalité immobilière et intègre les principales évolutions législatives, doctrinales et jurisprudentielles applicables au moment de chaque session.
À qui s’adresse cette formation ?
Cette formation est destinée à toute personne réalisant, envisageant ou conseillant des opérations d’achat-revente immobilière.
Elle s’adresse notamment :
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aux marchands de biens déjà en activité ;
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aux entrepreneurs et investisseurs envisageant de réaliser des opérations d’achat-revente ;
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aux professionnels de l’immobilier confrontés à la fiscalité de ce type d’opérations ;
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aux promoteurs, lotisseurs et opérateurs immobiliers ;
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aux experts-comptables accompagnant des marchands de biens ou investisseurs immobiliers ;
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aux avocats et juristes intervenant dans le secteur immobilier ;
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aux notaires ;
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aux conseillers en gestion de patrimoine ;
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aux professionnels souhaitant approfondir leur maîtrise de la TVA immobilière et des droits d’enregistrement applicables aux opérations d’achat-revente.
Il n’est pas nécessaire d’être déjà marchand de biens pour suivre la formation.
Elle peut notamment être suivie avant une première opération, afin d’en comprendre les principaux enjeux fiscaux.
Pourquoi suivre cette formation ?
L’objectif n’est pas simplement de connaître la fiscalité du marchand de biens de manière théorique.
À l’issue de la formation, le participant doit être en mesure d’identifier les principales questions fiscales qu’une opération d’achat-revente doit conduire à examiner.
La formation permet notamment de comprendre :
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dans quelles situations une activité peut être fiscalement qualifiée d’activité de marchand de biens ;
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les conséquences fiscales attachées à cette qualification ;
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les principaux régimes de TVA susceptibles de s’appliquer à une opération immobilière ;
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la différence entre TVA sur le prix total et TVA calculée selon le régime de la marge lorsque celui-ci est applicable ;
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les règles applicables en matière de droits d’enregistrement ;
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le fonctionnement des régimes de faveur liés notamment aux engagements de revendre ou de construire ;
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les principales conséquences fiscales des travaux réalisés avant la revente ;
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les règles générales de détermination du résultat fiscal d’une opération ;
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les points de vigilance relatifs à la structuration de l’activité ;
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les principales évolutions législatives, doctrinales et jurisprudentielles intervenues récemment.
Programme de la formation
1. La qualification fiscale de marchand de biens
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Définition fiscale de l’activité de marchand de biens
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Achat en vue de la revente
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Intention de revendre au moment de l’acquisition
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Caractère habituel des opérations
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Analyse des circonstances de fait
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Distinction entre gestion d’un patrimoine privé et activité commerciale d’achat-revente
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Risques de requalification d’un investisseur immobilier
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Principales conséquences fiscales de la qualification de marchand de biens
Cas pratiques
Analyse de plusieurs situations permettant d’identifier les critères susceptibles de conduire à une qualification ou à une requalification en activité de marchand de biens.
2. Structurer une activité d’achat-revente
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Exercice personnel ou activité exercée au travers d’une société
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Principales conséquences fiscales du choix de la structure
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Impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés
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Place des sociétés commerciales dans une activité de marchand de biens
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Questions soulevées par l’interposition d’une holding
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Distinction entre structure d’exploitation et structure patrimoniale
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Séparation des activités d’achat-revente et des investissements destinés à être conservés
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Principaux points de vigilance avant la réalisation d’une première opération
L’objectif de cette partie est de permettre au participant de comprendre les conséquences fiscales générales des différentes organisations envisageables.
3. TVA immobilière applicable aux opérations d’achat-revente
La TVA constitue l’un des principaux enjeux fiscaux d’une opération de marchand de biens.
Cette partie présente notamment :
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les principes généraux de la TVA immobilière ;
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les opérations immobilières entrant dans le champ de la TVA ;
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les ventes d’immeubles ;
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les immeubles neufs et les immeubles anciens ;
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les terrains à bâtir ;
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la TVA sur le prix total ;
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les conditions d’application du régime de la TVA sur la marge ;
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les principales difficultés rencontrées en pratique ;
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les conséquences fiscales de certains travaux réalisés sur l’immeuble ;
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l’incidence de la situation du vendeur lors de l’acquisition ;
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les problématiques liées à la récupération de la TVA ;
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les principaux points de vigilance lors de l’acquisition puis de la revente.
Cas pratiques
Plusieurs opérations sont analysées afin d’identifier le régime de TVA susceptible de s’appliquer et ses conséquences économiques.
4. Droits d’enregistrement et régimes applicables aux marchands de biens
Cette partie présente les règles relatives aux droits dus lors de l’acquisition d’un bien immobilier destiné à être revendu.
Sont notamment étudiés :
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le principe d’imposition aux droits de mutation ;
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les régimes spécifiques dont peuvent bénéficier certains professionnels de l’immobilier ;
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l’engagement de revendre ;
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les conditions à respecter ;
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les délais applicables ;
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les conséquences du non-respect d’un engagement ;
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l’engagement de construire lorsque celui-ci est susceptible de s’appliquer ;
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l’articulation entre TVA immobilière et droits d’enregistrement ;
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les principaux points de vigilance lors de la rédaction et de la réalisation d’une acquisition.
5. Détermination du résultat fiscal de l’opération
Comment déterminer le résultat fiscal d’une opération d’achat-revente ?
Cette partie présente notamment :
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la logique fiscale d’une activité d’achat-revente ;
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le traitement des immeubles acquis en vue de leur revente ;
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le prix d’acquisition ;
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les frais liés à l’acquisition ;
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les dépenses engagées sur l’immeuble ;
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les travaux ;
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les frais de financement ;
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les frais de commercialisation ;
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le prix de cession ;
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la détermination du résultat de l’opération ;
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les principales difficultés liées à l’affectation et à la justification des dépenses.
6. Travaux, transformation et division des immeubles
De nombreuses opérations de marchand de biens comportent des travaux ou une modification de l’immeuble avant sa revente.
La formation présente les principales conséquences fiscales susceptibles de résulter :
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d’une rénovation ;
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d’une transformation ;
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d’une division d’immeuble ;
-
d’une modification de la consistance du bien ;
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de travaux importants réalisés avant la cession ;
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d’opérations portant sur plusieurs lots.
Une attention particulière est portée aux conséquences que les travaux peuvent produire en matière de TVA immobilière.
7. Risque fiscal et contrôle des opérations de marchand de biens
Les opérations immobilières font régulièrement l’objet de problématiques de qualification et de contrôle.
Seront notamment examinés :
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les principaux sujets susceptibles d’attirer l’attention de l’administration fiscale ;
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la justification de l’intention de revendre ;
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le risque de requalification d’une activité ;
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les problématiques de TVA ;
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la remise en cause de certains régimes de faveur ;
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la justification du traitement fiscal des dépenses ;
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les documents qu’il est utile de conserver ;
-
l’intérêt d’une analyse fiscale préalable à certaines opérations.
8. Actualité fiscale du marchand de biens – Édition 2026
La formation est actualisée tout au long de l’année.
Chaque session intègre les principales évolutions susceptibles d’avoir une incidence sur les opérations d’achat-revente immobilière :
-
loi de finances ;
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modifications législatives et réglementaires ;
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évolutions de la doctrine administrative ;
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jurisprudence récente ;
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décisions relatives à la TVA immobilière ;
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décisions concernant la qualification de marchand de biens ;
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évolutions affectant les droits d’enregistrement ;
-
principales problématiques rencontrées en pratique.
Le contenu présenté est à jour à la date de la session suivie.
Le formateur
Maître Édouard Pruvost
La formation est intégralement dispensée par Maître Édouard Pruvost, avocat fiscaliste inscrit au Barreau de Paris.
Il exerce exclusivement en fiscalité immobilière.
Son parcours réunit une expérience de praticien, d’enseignant et de chercheur en droit fiscal.
Il est notamment :
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Avocat spécialisé en droit fiscal ;
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Titulaire du Certificat de spécialisation en droit fiscal délivré par le Conseil national des barreaux ;
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Docteur en droit fiscal ;
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Membre de l’Institut des Avocats Conseils Fiscaux ;
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Enseignant en droit fiscal à l’Université depuis plus de dix ans ;
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Formateur en droit fiscal au sein des Écoles d’Avocats ;
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Nommé en 2025 Président du jury du Certificat de spécialisation en droit fiscal de l’École de Formation du Barreau de Paris.
Il consacre depuis plus de dix ans sa pratique professionnelle au droit fiscal et a traité plus de 1 000 dossiers.
Il a accompagné dans sa pratique professionnelle des centaines d’opérations immobilières.
Une formation pratique, concentrée sur les opérations réelles
Cette formation n’a pas été conçue comme un cours universitaire général sur la fiscalité immobilière.
Elle est centrée sur les questions qui se posent concrètement lors d’une opération d’achat-revente.
Les règles fiscales sont expliquées à partir de situations pratiques afin de comprendre non seulement la règle applicable, mais également ses conséquences économiques.
Les participants peuvent poser leurs questions pendant la formation lorsqu’elles présentent un intérêt général pour le sujet traité.
L’étude d’une opération individuelle ou d’un dossier personnel ne relève toutefois pas de la formation et nécessite, lorsqu’elle est souhaitée, une analyse distincte.
Informations pratiques
Format
Formation réalisée exclusivement en visioconférence et en direct.
Durée
4 heures
Fréquence
Une session par mois.
Prochaine session : Jeudi 22 octobre de 9h à 13h.
Tarif
690 € HT par participant
Inscription
L’inscription est entièrement réalisée en ligne.
-
Renseignez vos coordonnées.
-
Procédez au paiement en ligne.
-
Votre inscription est confirmée par courrier électronique.
-
Vous recevez automatiquement les informations nécessaires pour participer à la visioconférence.
Paiement
Le règlement est effectué directement en ligne lors de l’inscription.
Une facture est adressée par voie électronique.
Lieu
La formation étant organisée à distance, elle peut être suivie depuis toute la France ou depuis l’étranger.
Matériel nécessaire
Le participant doit disposer :
-
d’un ordinateur ou d’une tablette ;
-
d’une connexion Internet stable ;
-
d’un navigateur Internet récent ;
-
d’un dispositif permettant d’écouter la visioconférence.
Support pédagogique
Un support de formation est mis à disposition des participants suite à la formation.
Attestation
Une attestation de participation peut être délivrée à l’issue de la formation selon les modalités prévues pour la session.
Questions fréquentes
Je ne suis pas encore marchand de biens. Puis-je suivre la formation ?
Oui.
La formation peut notamment être suivie par une personne qui envisage de réaliser ses premières opérations d’achat-revente et souhaite comprendre leur environnement fiscal avant de se lancer.
Elle permet d’identifier les principales problématiques qu’il convient d’anticiper avant l’acquisition d’un bien destiné à être revendu.
La formation est-elle réservée aux professionnels de l’immobilier ?
Non.
Elle est également destinée aux professionnels qui accompagnent des opérations immobilières : experts-comptables, avocats, notaires, conseillers en gestion de patrimoine, juristes ou autres professionnels confrontés à la fiscalité de l’achat-revente.
Faut-il déjà connaître la fiscalité immobilière ?
Aucune expertise préalable approfondie en fiscalité immobilière n’est exigée.
La formation présente les règles fondamentales avant d’aborder les principales difficultés rencontrées en pratique.
Elle est néanmoins destinée à des personnes ayant un intérêt concret pour les opérations immobilières ou pour leur accompagnement professionnel.
Cette formation permet-elle de choisir la structure juridique de mon activité ?
La formation explique les principaux enjeux fiscaux liés aux modes d’exercice d’une activité d’achat-revente.
Elle ne constitue cependant pas une consultation personnalisée et ne peut déterminer la structure optimale d’une activité particulière sans étude de sa situation juridique, fiscale, patrimoniale et économique.
Puis-je poser des questions pendant la formation ?
Oui.
La formation étant dispensée en direct, les participants peuvent poser des questions relatives au programme et aux sujets abordés.
Les questions portant sur une problématique individuelle ou nécessitant l’étude de documents personnels ne peuvent toutefois pas faire l’objet d’une consultation dans le cadre collectif de la formation.
Pourquoi la formation comporte-t-elle un millésime ?
Parce que la fiscalité immobilière évolue.
Chaque nouvelle édition intègre les évolutions législatives, les nouvelles décisions de jurisprudence et les principales prises de position administratives intervenues depuis l’édition précédente.
Il est donc possible de suivre une nouvelle édition chaque année afin d’actualiser ses connaissances.
J’ai déjà suivi l’édition 2025. Quel intérêt aurai-je à suivre l’édition 2026 ?
L’édition 2026 intégrera les modifications intervenues depuis l’édition précédente : nouvelle loi de finances, jurisprudence récente, doctrine administrative et nouveaux cas pratiques.
La formation est volontairement conçue pour pouvoir constituer un rendez-vous annuel d’actualisation.
La formation traite-t-elle uniquement de TVA ?
Non.
La TVA immobilière constitue une partie importante du programme, mais la formation traite également de la qualification de marchand de biens, des droits d’enregistrement, de la fiscalité du résultat, de la structuration de l’activité, des travaux et des risques de requalification ou de contrôle.
La formation porte-t-elle sur l’investissement locatif ?
La formation est principalement consacrée aux opérations d’acquisition réalisées en vue d’une revente.
Elle ne constitue pas une formation générale sur l’investissement locatif, la SCI, les revenus fonciers ou la location meublée.
Cette spécialisation permet de consacrer les quatre heures de formation aux problématiques propres à l’achat-revente immobilier.
La formation remplace-t-elle une consultation fiscale ?
Non.
La formation fournit une présentation ciblée et pédagogique des règles applicables.
Elle ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé et ne peut se substituer à une analyse tenant compte des caractéristiques particulières d’une opération.
Vous réalisez ou conseillez des opérations d’achat-revente immobilière ?
La fiscalité d’une opération doit être comprise avant l’acquisition et non une fois la revente réalisée.
Cette formation de quatre heures vous permet de maîtriser les principales règles applicables aux marchands de biens et aux opérations d’achat-revente immobilière, d’identifier les principaux risques fiscaux et d’actualiser vos connaissances.
Contact : contact@edouardpruvost.com