Formation Fiscalité du marchand de biens 2026
Maîtriser et sécuriser la fiscalité des opérations d’achat-revente immobilière
TVA immobilière · Droits d’enregistrement · Impôt sur les bénéfices · Qualification de marchand de biens · Structuration des opérations · Actualité fiscale et jurisprudence
Une formation de quatre heures en visioconférence, dispensée en direct par Maître Édouard Pruvost, avocat spécialisé en droit fiscal et fiscalité immobilière, consacrée aux principales règles fiscales applicables aux opérations d’achat-revente immobilière.
La fiscalité au cœur de la rentabilité d’une opération d’achat-revente
L’acquisition d’un immeuble en vue de sa revente obéit à une logique fiscale différente de celle d’un investissement immobilier destiné à être conservé.
Qualification de marchand de biens, TVA immobilière, régime de la marge, droits d’enregistrement, engagement de revendre, traitement fiscal des travaux, calcul du résultat imposable ou choix de la structure : plusieurs problématiques peuvent se cumuler au sein d’une même opération.
Une mauvaise appréciation du régime applicable peut avoir des conséquences financières importantes et affecter directement la rentabilité de l’opération.
La formation est conçue pour présenter les règles essentielles à connaître avant de réaliser ou de conseiller une opération d’achat-revente, avec une approche pratique et actualisée.
À qui s’adresse cette formation ?
La formation s’adresse aux personnes qui réalisent, envisagent ou accompagnent professionnellement des opérations d’achat-revente immobilière.
Il n’est pas nécessaire d’exercer déjà une activité de marchand de biens. La formation peut notamment être suivie avant une première opération afin d’en comprendre les principaux enjeux fiscaux.
Pourquoi suivre cette formation ?
L’objectif est de permettre au participant d’identifier les principales questions fiscales qui doivent être examinées dans le cadre d’une opération d’achat-revente.
Comprendre les critères susceptibles de conduire à la qualification ou à la requalification d’une activité.
Identifier les principaux régimes et comprendre la distinction entre TVA sur prix total et régime de la marge.
Maîtriser les principes applicables ainsi que les régimes liés aux engagements de revendre ou de construire.
Mesurer les principales conséquences fiscales des travaux réalisés avant la revente.
Comprendre les règles générales de détermination du résultat d’une opération d’achat-revente.
Identifier les principaux points de vigilance liés au mode d’exercice de l’activité.
Intégrer les évolutions législatives, doctrinales et jurisprudentielles récentes.
Programme de la formation
Cliquez sur chaque partie pour consulter le détail du programme.
01 La qualification fiscale de marchand de biens
- Définition fiscale de l’activité de marchand de biens
- Achat réalisé en vue de la revente
- Intention de revendre au moment de l’acquisition
- Caractère habituel des opérations
- Analyse des circonstances de fait
- Distinction entre patrimoine privé et activité commerciale
- Risque de requalification de l’investisseur immobilier
- Conséquences fiscales de la qualification
Analyse de différentes situations permettant d’identifier les critères susceptibles d’entraîner une qualification ou une requalification en activité de marchand de biens.
02 Structurer une activité d’achat-revente
- Exercice en nom propre ou au travers d’une société
- Conséquences fiscales du choix de structure
- Impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés
- Sociétés commerciales et activité de marchand de biens
- Interposition éventuelle d’une holding
- Structure d’exploitation et structure patrimoniale
- Séparation entre achat-revente et patrimoine destiné à être conservé
- Points de vigilance avant une première opération
Cette partie permet de comprendre les conséquences fiscales générales des principales organisations envisageables.
03 TVA immobilière applicable aux opérations d’achat-revente
La TVA constitue l’un des principaux enjeux fiscaux d’une opération de marchand de biens.
- Principes généraux de la TVA immobilière
- Opérations immobilières entrant dans le champ de la TVA
- Ventes d’immeubles
- Immeubles neufs et immeubles anciens
- Terrains à bâtir
- TVA calculée sur le prix total
- Conditions d’application du régime de la marge
- Difficultés pratiques
- Conséquences fiscales de certains travaux
- Situation du vendeur lors de l’acquisition
- Récupération de la TVA
- Points de vigilance lors de l’acquisition et de la revente
Analyse de plusieurs opérations afin d’identifier le régime de TVA applicable et d’en mesurer les conséquences économiques.
04 Droits d’enregistrement et régimes applicables
- Principe d’imposition aux droits de mutation
- Régimes spécifiques applicables à certains professionnels
- Engagement de revendre
- Conditions à respecter
- Délais applicables
- Conséquences du non-respect d’un engagement
- Engagement de construire lorsqu’il est applicable
- Articulation entre TVA et droits d’enregistrement
- Points de vigilance lors d’une acquisition
05 Détermination du résultat fiscal de l’opération
- Logique fiscale de l’activité d’achat-revente
- Traitement des immeubles acquis en vue de leur revente
- Prix d’acquisition
- Frais liés à l’acquisition
- Dépenses engagées sur l’immeuble
- Travaux
- Frais de financement
- Frais de commercialisation
- Prix de cession
- Détermination du résultat
- Affectation et justification des dépenses
06 Travaux, transformation et division des immeubles
Les opérations d’achat-revente comportent fréquemment des travaux ou des modifications de l’immeuble.
- Rénovation
- Transformation
- Division d’un immeuble
- Modification de la consistance du bien
- Travaux importants réalisés avant la cession
- Opérations portant sur plusieurs lots
- Conséquences en matière de TVA immobilière
07 Risque fiscal et contrôle des opérations
- Sujets susceptibles d’attirer l’attention de l’administration
- Justification de l’intention de revendre
- Risque de requalification de l’activité
- Problématiques de TVA
- Remise en cause de certains régimes de faveur
- Justification du traitement fiscal des dépenses
- Documents qu’il est utile de conserver
- Intérêt d’une analyse fiscale préalable
08 Actualité fiscale du marchand de biens – Édition 2026
Le contenu est actualisé afin d’intégrer les évolutions intervenues au moment de la session.
- Loi de finances
- Évolutions législatives et réglementaires
- Doctrine administrative
- Jurisprudence récente
- Décisions relatives à la TVA immobilière
- Qualification de marchand de biens
- Évolutions relatives aux droits d’enregistrement
- Problématiques rencontrées en pratique
Le contenu présenté est actualisé à la date de la session suivie.
Une formation actualisée avec les évolutions fiscales
La fiscalité immobilière évolue sous l’effet de la législation, de la doctrine administrative et de la jurisprudence. Chaque édition intègre les principales évolutions susceptibles d’affecter les opérations d’achat-revente.
Le formateur
Maître Édouard Pruvost
La formation est intégralement dispensée par Maître Édouard Pruvost, avocat fiscaliste inscrit au Barreau de Paris.
Son parcours associe la pratique professionnelle, l’enseignement et la recherche en droit fiscal. Il consacre depuis plus de dix ans son activité au droit fiscal et a accompagné de nombreuses opérations immobilières.
Une formation pratique, concentrée sur les opérations réelles
La formation n’est pas conçue comme un cours général de fiscalité immobilière. Elle est centrée sur les questions rencontrées concrètement lors d’une opération d’achat-revente.
Les règles sont expliquées à partir de situations et d’opérations immobilières concrètes.
L’objectif est de comprendre la règle fiscale mais également ses conséquences financières.
Les participants peuvent poser pendant la session des questions présentant un intérêt général pour le thème traité.
Une question propre à votre opération ?
La formation est collective et ne se substitue pas à une analyse fiscale individualisée. Lorsqu’une situation nécessite l’examen des caractéristiques propres d’une opération, une consultation fiscale distincte peut être réservée.
Découvrir la consultation fiscale immobilièreInformations pratiques
Formation exclusivement réalisée à distance.
Une demi-journée entièrement consacrée à la fiscalité du marchand de biens.
Les inscriptions sont réalisées directement en ligne.
Règlement directement en ligne lors de l’inscription.
La formation peut être suivie depuis la France ou depuis l’étranger.
Un support de formation est mis à disposition des participants à l’issue de la session.
Une attestation peut être délivrée selon les modalités prévues pour la session.
Connexion Internet stable, navigateur récent et dispositif audio nécessaires.
Une inscription entièrement réalisée en ligne
Le parcours d’inscription est conçu pour être simple et entièrement dématérialisé.
Renseignez vos coordonnées.
Procédez au paiement sécurisé en ligne.
Recevez automatiquement la confirmation de votre inscription.
Recevez les informations nécessaires pour participer à la visioconférence.
Questions sur la formation
Je ne suis pas encore marchand de biens. Puis-je suivre la formation ?
Oui. Elle peut être suivie avant une première opération afin de comprendre les principaux enjeux fiscaux à anticiper avant l’acquisition d’un bien destiné à être revendu.
La formation est-elle réservée aux professionnels de l’immobilier ?
Non. Elle s’adresse également aux experts-comptables, avocats, notaires, juristes, conseillers en gestion de patrimoine et autres professionnels amenés à accompagner des opérations d’achat-revente.
Faut-il déjà connaître la fiscalité immobilière ?
Aucune expertise approfondie préalable n’est exigée. Les principes fondamentaux sont présentés avant d’aborder les principales difficultés pratiques.
La formation permet-elle de choisir la structure juridique de mon activité ?
Elle expose les principaux enjeux fiscaux liés aux différents modes d’exercice. Elle ne remplace toutefois pas une étude individualisée tenant compte de la situation juridique, fiscale, patrimoniale et économique propre à chaque participant.
Puis-je poser des questions pendant la formation ?
Oui. Les questions relatives au programme et présentant un intérêt général peuvent être abordées pendant la session. L’étude d’un dossier individuel relève en revanche d’une intervention distincte.
Pourquoi la formation comporte-t-elle un millésime ?
Parce que la fiscalité évolue. Chaque édition intègre les principales évolutions législatives, doctrinales et jurisprudentielles intervenues depuis l’édition précédente.
J’ai déjà suivi une édition précédente. Pourquoi revenir ?
Une nouvelle édition permet d’actualiser ses connaissances au regard de la loi de finances, de la jurisprudence, de la doctrine administrative et de nouveaux cas pratiques. La formation est ainsi conçue comme un rendez-vous régulier d’actualisation.
La formation traite-t-elle uniquement de TVA ?
Non. La TVA constitue un thème important, mais la formation traite également de la qualification de marchand de biens, des droits d’enregistrement, du résultat fiscal, de la structure d’activité, des travaux et des principaux risques fiscaux.
La formation porte-t-elle sur l’investissement locatif ?
Non. Elle est concentrée sur les acquisitions réalisées en vue d’une revente. Elle n’a pas vocation à constituer une formation générale sur la SCI, les revenus fonciers ou la location meublée.
La formation remplace-t-elle une consultation fiscale ?
Non. Elle fournit une présentation ciblée et pédagogique des règles fiscales applicables, mais ne constitue pas un conseil personnalisé sur une opération déterminée.
Vous réalisez ou conseillez des opérations d’achat-revente immobilière ?
Comprenez les principales règles fiscales applicables, identifiez les points de vigilance et actualisez vos connaissances en quatre heures.
4 heures · Visioconférence en direct · Une session par mois · 690 € HT
S’inscrire à la formationL’inscription et le règlement sont réalisés directement en ligne. La confirmation et les informations de connexion sont ensuite adressées par voie électronique.